주택임대차보호법이 지난달 31일 개정 시행되면서 임대인과 인차인 간에 법률에 대한 이견과 오해로 갈등이 많다. 법 시행일과 관련한 적용 논란도 잦다. 국토교통부가 마련한 ‘개정 주택임대차보호법 관련 Q&A’와 참여연대와 민변이 임차인 중심으로 풀어쓴 ‘바뀐 주택임대차보호법 22문22답’을 중심으로 알아본다.
Q : 임차인은 언제 그리고 몇 번이나 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?
A : 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하다. 즉 계속 임차가 가능한 집이라면 2년+2년을 보장받을 수 있다.
Q : 법 시행 후 계약 만료일까지 1개월이 안 남았는데 갱신요구권을 행사할 수 있나?
A : 개정 임대차보호법 시행 후 계약 만료 기간이 1개월이 채 남지 않았다면 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다. 개정 법률은 갱신요구권의 행사기간을 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간으로 정하고 있다. 개정 법이 7월 31일 시행됐으므로 한 달 이내인 8월 30일 이전에 계약이 종료되는 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다.
Q : 임차인은 계약갱신요구권을 어떻게 행사해야 하나?
A : 임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사하는 방법에는 제한이 없어 말·문자·서류·이메일 등 어떤 방법으로도 할 수 있다. 다만 훗날 이견을 방지하기 위해 되도록 증거가 남는 문자나 메신저, 배달증명 또는 내용증명 우편을 활용하는 것이 좋다.
Q : 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 임대차 계약서를 다시 써야 하나?
A : 임차인이 갱신요구권을 행사하면 임대차계약서를 다시 작성할 필요는 없다. 법에 따르면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 상한 범위 내에서 증감할 수 있다.
Q : 임대인이 거짓으로 실제 거주한다고 갱신 거절할 때는 어떻게 대처해야 하나?
A : 법률은 임대인은 임차인이 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다며 정당한 사유를 열거하고 있다. 임차인의 갱신요구에 임대인이 ‘목적 주택에 실제 거주하려는 경우’라고 갱신거절을 하는 경우 임차인은 임대인에게 실제 거주하려는 경우임을 구체적으로 입증토록 요구할 수 있다. 만약 임대인이 실제 거주할 의사가 없음에도 거짓말을 하여 퇴거를 했다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다
Q : 임대인이 임차주택을 제3자에게 매도한 경우는 어떻게 되나?
A : 법 시행 전후와 갱신요구권 행사 시기에 따라 달라진다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 임대인이 목적주택을 실거주 목적인 제3자에게 매도하는 계약을 체결한 경우는 임대인이 갱신거절을 할 수 없다. 반면 제3자가 소유권이전등기까지 마친 후 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우라면 제3자는 실거주를 사유로 갱신거절을 할 수 있다.
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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