부동산 시장 양극화가 서울과 지방의 전세가율 변화에도 영향을 미치고 있다. 지방은 부동산 자산가치가 낮아지면서 매매보다 전세 쏠림이 심화하고 있다. 전세가율은 높아지지만 집값에는 영향을 주지 못한다. 반면 서울은 ‘똘똘한 한 채’ 영향에 매매가격이 큰 폭으로 상승하며 전셋값과의 격차를 벌리고 있다. 서울 강남권은 올해 2~4월 토지거래허가구역(토허제) 해제 당시 집값 폭등으로 전세가율이 역대 최저치 수준으로 떨어졌다.
분양평가 전문회사 리얼하우스는 7일 한국부동산원 전세가율을 분석한 결과, 올해 3월 전국 아파트 전세가율이 68.1%를 기록했다고 밝혔다. 이는 2022년 12월(68.2%) 이후 27개월 만에 가장 높은 수치다.
최근의 전세가율을 높인 건 지방의 전세가격 상승 때문으로 분석된다. 전세가율은 주택 매매가격 대비 전셋값의 비율을 말한다. 통상 높은 전세가율이 집값 상승의 불쏘시개가 되곤 했다. 전세가율이 높아지면 세입자는 세 부담이 커지는 한편 매매와의 가격 차가 줄어 매매 전환 심리가 높아지고, 투자자로선 매매-전세 격차가 줄면서 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭투자가 쉬워진다. 하지만 최근 상황은 다르다. 지방의 부동산 자산가치가 낮아지면서 매매보다 전세로 수요가 쏠리면서 전세가율이 상승하고 있기 때문이다. 실수요자 매수심리, 투자자의 투자심리 모두 낮다.
전세가율은 지방을 중심으로 올라가고 있다. 지역별로는 전북이 79%로 가장 높았다. 충북(78.4%) 전남(78.3%) 경북(77.9%) 충남(77.0%) 경남(76.9%) 강원(76.8%) 등이 뒤를 이었다. 주요 광역시도 울산(73.2%) 대전(70.9%) 대구(68.9%)가 전국 평균을 웃돌았다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지방에서는 ‘굳이 집을 살 필요가 없다. 전세가 유리하다’는 심리가 반영된 것”이라며 “향후 시장 기대치도 낮아 당분간 갭투자 수요도 늘어나기 어렵다”고 분석했다.
서울 등 수도권은 전세가율이 낮아지고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 53.52%다. 지난해 5월(53.43%) 이후 11개월 만에 가장 낮은 수치다. 특히 강남 4구(서초·강남·송파·강동)는 역대 최저치 수준이다. 강남구 전세가율은 40.7%로 KB국민은행이 구별 통계 집계를 시작한 2013년 4월(50.1%) 이후 역대 최저치다. 송파구(43.1%), 강동구(50.0%)도 조사 이래 가장 낮다. 서초구는 45.4%로 2023년 9월(45.2%) 이후 1년 7개월 만에 최저치다.
강남권 전세가율 하락은 올해 서울시의 토허제 해제 및 확대 재지정 이슈로 아파트값이 폭등한 영향이 크다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트값 상승률은 올해 2월 한 달간 0.06% 올랐는데 2월 13일 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 토허제 해제 영향으로 3월 0.65% 올랐고, 4월은 0.98% 뛰었다. 이 기간 전셋값도 2~4월 0.03%→0.16%→0.27%로 상승 폭을 키웠지만, 매매가격 상승에 비하면 큰 차이가 난다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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