새 정부 출범을 앞두고 부동산 세상에 대한 기대와 우려가 교차한다. 한 국가의 정부와 정책을 보면 그 사회와 국민의 수준을 알 수 있는 법. 3월 9일 선출되는 대통령 당선인을 만나게 되면 미래 주거생활이 어떻게 바뀌고 정책은 어떤 방향으로 전환되며 산업지형도도 미리 짐작할 수 있게 된다. 4차 산업혁명과 디지털대전환의 시대를 맞아 대통령의 본질적 역할과 기능, 책임에 대해 새로운 개념 정립이 필요해 보인다. 국리민복과 부국 자강, 외교·안보를 최우선시하는 최고지도자가 가장 이상적인 대통령상이다. 국민 다수의 열망처럼 정권교체의 바람에는 부동산 정책 실패와 산업의 후진성이 자리 잡고 있다. 여기서 정권교체란 집권 정당의 교체만을 의미하지 않으며 시대교체, 인물교체, 정책교체를 포괄하는 넓은 의미의 개념이다.
지난 5년간의 주거생활은 끔찍하고 실망 그 자체다. 미친 집값과 미친 전셋값이 대표적이다. 그 배경에는 잘못된 부동산 정책과 주거 트렌드, 라이프 스타일을 따라잡지 못하는 산업의 후진성이 깊숙이 자리 잡고 있다. 즐거운 주거생활을 영위할 수 있도록 지지해주는 합리적인 부동산정책과 삶의 밑바탕이 되는 개발, 건설, 중개, 임대차관리를 비롯한 미성숙한 부동산산업의 합작품이라는 게 필자의 진단이다.
그래서 부동산 정책은 물론 산업도 함께 진화해야 한다. 진화의 방향은 공급자가 아닌 수요자 중심으로 발전한다. 보통 국민이 행복한 부동산 세상을 즐길 수 있도록 수요자 맞춤형 주거정책과 선진국형 부동산 산업으로 발전시켜야 한다는 얘기다. 키워드는 ‘변화’다. 지금 우리가 보고 있는 산과 시냇물은 어제의 산과 냇물이 아니듯 우리가 오늘 보고 겪고 있는 부동산 세상은 급속도로 바뀐다. 궁즉변(窮卽變), 변즉통(變卽通), 통즉구(通卽久)라는 말이 있다. 지금껏 발표된 유력 대통령 후보들의 공약을 보면 앞으로 정상적인 부동산 정책을 기대하기 어렵다는 느낌이 든다. 어떤 후보는 청약통장의 실체를 잘 모르고 있고, 또 다른 후보는 대장동 인허가를 내주고도 천문학적 이익을 독식한 개발업자를 알지 못한다고 주장한다. 그런 후보들이 과연 대통령이 된다면? 정책 발굴에 궁하지도, 궁극적 변화를 주도하지도 않을뿐더러 시장안정과 서민 주거복지향상을 위한 합리적, 정상적 정책을 펼칠 수 있을지 의문이다. 우리 모두 주거 난민, 주거 고통, 빈부격차, 벼락 거지, 이생집망(이번 생은 집사기에 망했다) 같은 신조어에서 벗어났으면 좋겠다.
정책과 산업이 변하지 않으면 삶의 질도, 주거생활 수준도 절대 달라지지 않는다. 중산층과 서민이 꿈꾸는 주거생활은 뭘까. 살기(live) 좋고, 사기(buy) 좋은 지역과 ‘똘똘한’ 주택에서 주거 가치와 투자가치를 동시에 누리는 안정된 일상이다. 편리한 주거공간에 살면서 경제적 이득도 챙기고, 집 한 채로 행복한 노후를 준비할 수 있다면 일석 3조의 비책이라고 할 만하다. 새로운 부동산 세상, 즐거운 주거생활을 위해 국가가 지원하고 추진해야 할 최대과제는 3가지로 압축된다.
첫째, 주택을 충분히 공급하는 일이다. 우리나라는 대체 주택이 얼마나 부족한 걸까. 전국적으로 약 2093만 가구에, 약 2131호를 보유하고 있다. 주택보급률(2019년)은 104.8%이다. 적정한 주택보급률이 105%임을 감안하면 전체적으로는 균형을 이루고 있는 셈이다. 그러나 빈집(공가)을 빼고 나면 부족한 주택은 약 151만 가구로 추정된다. 문제는 서울 등 수도권은 주택 공급물량이 구조적, 만성적으로 부족하다는 것이다. 같은 방식으로 따져 보니 주택 재고물량기준 서울 약 37만호, 경기도 약 19만호, 인천 약 6만호가 부족한 상황이다. 여기에 자가 보유율을 계산해 보면 잠재수요를 추산해 볼 수 있다. 자가보유율(2020년)은 전국 61.2%, 서울 48%, 수도권 53%, 도 지역 71.4%다.
한편으로 투기 수요와 실수요자 개념 구별도 재정립할 필요가 있다. ‘1주택자=실수요자’, ‘다주택자=투기수요’ 등식은 객관적이거나 이론적 근거가 없다. 2주택자 예외조치도 필요하다. 예컨대 65세 이상 은퇴한 고령층에 실거주하는 주택 외에 주택 한 채를 더 구입해 노후대책으로 장기 임대하는 경우에는 취득세, 보유세, 양도세 중과 배제 조치를 검토할 필요가 있다.
둘째, 주택대출과 세금 규제정책을 정상화하고 젊은 층, 신혼부부의 내 집 마련을 장려, 촉진하는 일이다. 무주택자의 경우 다수가 주택구입자금과 전세대출의 활성화를 원한다. 미국 영국 프랑스 싱가포르 등 선진국의 경우 집값 급등기에도 사회적 충격이 적은 이유는 집값의 80%를 장기 저리로 융자해 주는 장기모기지론과 도시주택기금과 같은 정책모기지제도가 발달돼 있기 때문이다. 게다가 주택보급률이 120%가 넘을 정도로 공급이 충분한 데다 주택보유율이 65%를 넘어 주거 안전망이 잘 갖춰져 있다.
셋째, 4차 산업혁명과 디지털 대전환, 인구 구조와 주거 이동, 주거 트렌드와 라이프 스타일 변화에 따라 부동산 산업을 혁신하는 일이다. 부동산 산업의 종류는 개발, 건설, 분양, 금융, 임대차 관리, 감정, 중개, 정보 제공, 프롭테크 등 다양하다. 부가가치 비중은 7.44%다. 경제성장 기여도가 높다는 의미다. 이는 정부의 정책적 지원과 동기부여뿐 아니라 산업계 내부의 자발적 의지와 실천이 필요함을 일깨워 준다. 주거생활과 가장 밀접한 분야는 중개업이다. 전국에 12만여 공인중개사가 개업 중이다. 아파트, 상가, 빌딩, 공장, 토지를 매매, 전세, 교환하는 중개를 통해 국민 주거와 경제생활, 자산 관리에 중요한 기능과 역할을 수행한다. 하지만 이들에 대한 전문 인력육성 프로그램과 관련 자격제도는 턱없이 부족한 편이다. 매매, 자문, 분양 대행, 정보 제공 등 업무도 제도화, 체계화, 교육도 미흡하다. 미국 등 선진국처럼 중개업의 대형화, 법인화를 통해 중개 서비스의 다각화, 종합화, 수익모델과 부가가치 창출 및 고객 중심의 사회적 가치를 실현할 수 있도록 자산관리 본질적 기능과 역할, 책임을 더 강화할 것을 제안한다.
한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수
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