서울시는 소규모 재건축사업을 활성화하기 위해 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용 받는 지역이 2종 일반주거지역으로 용도변경할 경우 의무공공기여를 없애기로 했다. 이에 따라 2종 일반주거지역 이상, 보 차도로 구분된 2차로 이상의 도로 등과 접하는 입지조건만 충족하면 용도지역 상향이 가능해져 재건축 사업성이 높아질 전망이다.
서울시는 저층주거지 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위해 소규모 재건축사업 업무처리기준을 수립했다고 3일 밝혔다. 소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 대규모 재개발 재건축과 달리 안전진단, 정비구역 지정이 생략되고 관련 심의를 통합심의로 한번에 받을 수 있기 때문에 사업절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하다. 그러나 층수제한 등으로 인한 사업성 저하, 자금력 부족 등의 이유로 활성화되지 못하고 있다.
소규모 재건축사업 대상은 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만, 노후 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 주택단지다. 서울시가 파악하고 있는 소규모 재건축사업 가능 대상지는 총 2070곳으로, 이중 70개 단지(3.4%)에서만 사업이 추진되고 있다.
우선 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여 규정을 없애 사업성을 높인다. 시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%)단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있다.
주민과 민간사업자가 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다. 가령 제2종일반주거(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도 변경시 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다. 친환경 녹색 건축물 활성화 등의 경우 최대 20% 이내로 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 건축심의와 도시 군관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’ 대상은 용도지역을 변경하거나 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등이다.
서울시와 SH공사는 이번 업무처리기준을 기반으로 사업을 추진하고자 하는 토지 등 소유자에게 개략적인 건축계획 검토와 무료 사업성 분석을 해준다. 또 주택도시보증공사와 사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의도 추진한다.
김재중 선임기자 jjkim@kmib.co.kr
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