국토교통부는 신도시 개발에 따른 토지보상금이 ‘현금’에 집중되면 부동산시장을 불안하게 만들 수 있다고 본다. 내년부터 2024년까지 풀리는 3기 신도시의 토지보상금(32조3566억원)을 위험요인으로 판단한다. 이에 현금보상 비율을 최대 40%로 낮추고, 대토·채권보상 비율을 높일 계획이다. 대토·채권보상 유인책으로 ‘당근’도 준비한다. 양도소득세 감면 확대를 추진하고, 보상자금을 모아 부동산에 투자하는 ‘리츠’(부동산 투자를 전문으로 하는 펀드)를 활성화한다.
토지보상금은 현금, 대토, 채권으로 나뉜다. 신도시 조성 사업 등 대규모 공익사업을 위해 땅을 내놓은 사람에게 대가로 지불하는 게 토지보상금이다. 대토보상은 해당 지역의 다른 땅을 주는 것이고, 채권보상은 개발사업 시행자인 국가나 공기업 등이 발행하는 채권을 지급하는 방식이다.
현재 토지보상금은 대부분 현금으로 나가고 있다. 12일 국토부에 따르면 지난해 기준으로 현금보상 비중이 약 95%에 이른다. 현금보상금은 수도권 주택·토지가격을 밀어올릴 수 있다. 토지보상금으로 현금을 받은 이들이 막대한 규모의 돈을 수도권 부동산시장에 넣어 가격 상승을 촉발하는 것이다. 3기 신도시의 토지보상금이 95%가량 현금으로 풀린다면 부동산시장은 출렁일 수밖에 없다.
국토부는 현금 대신 대토·채권보상을 늘리는 쪽으로 방향을 잡았다. 대토·채권보상에 혜택을 줘 ‘현금→대토·채권’으로 이동시키겠다는 것이다. 3기 신도시 토지보상금의 경우 총 32조원 가운데 현금을 12조8000억원(40%), 대토와 채권을 각각 9조6000억원(30%)으로 관리한다는 계획이다.
우선 국토부는 이미 받은 대토보상권을 ‘현금’으로 바꾸는 행위부터 막는다. 대토보상의 경우 현금으로 전환 가능한 채권이 따라붙는 사례가 있는데, 이를 편법적으로 거래하는 일이 잦다. 국토부는 전매제한 대상임을 명확히 하고, 위반 시 형사벌(3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금)을 적용한다. 현재 일부 개발업자는 대토보상권의 전매제한에서 예외로 인정하는 ‘리츠 현물출자’도 악용하고 있다. 개발업자가 대토보상자로부터 ‘권리’를 받고, 보상자는 리츠에 현물을 출자한 뒤 배당주식을 모두 양도하는 식이다. 국토부는 리츠에 투자한 뒤 배당을 받을 때 1인당 주식 보유한도를 줄이는 방법 등을 추진해 편법 거래를 막기로 했다.
대신 대토보상에 따른 혜택을 확대한다. 지난해 기준으로 토지보상금에서 대토보상 비중은 4.1%에 불과하다. 보상을 받을 땅의 면적과 위치를 확정할 때까지 시간도 오래 걸린다. 이에 따라 국토부는 사업 시행자가 대토보상 계약을 할 때 보상으로 받는 땅의 면적과 위치를 확정해 주도록 법을 개정키로 했다.
세금도 크게 깎아준다. 현재 토지보상금의 양도소득세 감면 비율은 현금 10%, 대토 15%, 채권 15%(3년 만기 30%, 5년 만기 40%)다. 국토부는 대토보상의 양도세 감면 비율을 15%에서 40%로 높이기로 했다. 5년 만기 특약 채권보상과 같은 수준으로 상향 조정하는 것이다. 대토보상과 관련해 깎아준 양도세를 추후 추징할 수 있도록 한 관련법 조항도 삭제하기로 했다. 현재는 대토보상권을 현금으로 전환하는 경우 양도세 감면 전액을 추징하고 있다.
대토보상 리츠도 활성화한다. 대토보상으로 받은 땅을 리츠에 현물 출자하고 배당 등을 받을 수 있도록 하는 것이다. 그동안 민간에서 주로 운영한 ‘대토 리츠’를 한국토지주택공사(LH)에서 적극적으로 나서 조성·운영하는 방안도 추진키로 했다. 해당 리츠의 영업 인가도 대토 면적·위치가 확정될 때가 아니라 보상이 결정되는 시점에 바로 허용해 주기로 했다.
채권보상에 따른 지원도 크게 강화한다. 토지보상금 중에 채권보상 비중은 지난해 기준으로 1.4%에 그친다. 국토부는 양도소득세 혜택을 늘리기로 했다. 현재 채권보상의 양도세 감면 비율은 15~40%로 다른 보상보다 높다. 하지만 감면 한도액이 1년간 1억원, 5년간 2억원이다. 국토부는 3년 이상 장기로 보상채권을 보유하면 양도세 감면 한도를 1년간 2억원, 5년간 4억원으로 확대한다.
3년 만기 보상채권을 활용한 리츠도 운영된다. 3년 만기 보상채권 보유자에게 조성 용지 공급권을 부여하고, 보상채권을 출자해 리츠를 설립하는 방식이다. 용지 개발 후 배당이 이뤄진다. 리츠에 출자한 보상채권 보유자의 양도세 감면율도 높인다. 현행 3년 만기 채권의 감면율은 30%인데, 리츠에 출자하면 40%를 감면받을 수 있도록 한다. 배당 소득에 대해서도 분리과세를 허용해 주기로 했다.
여기에다 3년 이상 만기 보상채권의 금액이 큰 사람에게 상업·주택용지를 우선 공급하는 방안도 검토하기로 했다. 현재는 사업지구 내 보유 토지를 전부 양도하고, 1억원 이상 채권을 보상받은 사람에게 상업용지 우선 공급권을 주고 있다.
다만 각종 세제 혜택 확대 방안은 앞으로 관계부처 협의가 이뤄져야 한다. 기획재정부 등 세제 당국의 협조가 필요하다. 기재부 관계자는 “3기 신도시 토지보상금과 관련해 대토·채권보상을 활성화하는 방안을 논의하고 있다. 하지만 세제 형평성 차원에서 다각도 검토가 필요할 것으로 보인다”고 말했다.
세종=전슬기 기자 sgjun@kmib.co.kr
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