집값 폭등기에 아파트 대체재로 크게 인기를 끈 오피스텔이 최근 10년 내 최대 위축기를 맞았다. 고금리와 대출 규제 강화로 진입 문턱이 높아진 데다 아파트 규제가 대거 풀리면서 투자든 실거주든 매력이 급감한 탓이다.
17일 부동산R114 조사 결과를 보면 올해 1분기 오피스텔 분양물량은 1464실에 그치며 전년 동기 7282실 대비 79.9% 감소했다. 분기 기준으로 최근 10년 사이 최저 공급 실적이다. 지난 10년간 분기별 평균 분양물량(1만6404실)의 8.9%에 불과하다. 1분기 평균(1만2723실)과 비교해도 약 9분의 1 수준이다.
2021년 4분기 1만9750실이 공급됐던 오피스텔은 대출 금리 상승으로 부동산 시장이 흔들리기 시작한 지난해 1분기 7282실로 크게 꺾인 뒤 4분기 3754실까지 주저앉았다. 2013년 1분기 5153실 이후 최저 물량이었는데 올해 1분기에는 거기서 다시 60% 넘게 줄었다.
가격 흐름을 보면 단순히 공급만 줄었다고 보기 어렵다. 오피스텔 매매가격 변동률은 올해 1분기 -0.27%로 10년 내 최대 낙폭을 기록했다. 이 수치는 지난해 4분기 -0.04%로 2015년 1분기 이후 약 8년 만에 마이너스로 전환했다. 올해 들어서는 2분기 연속 하락한 데다 그 폭이 7배 수준까지 확대된 것이다.
백새롬 부동산R114 책임연구원은 “오피스텔은 지난 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급 부족이 맞물리며 아파트 대체재로 각광받았지만 지난해 가파른 금리 인상과 오피스텔 DSR(총부채원리금상환비율) 적용으로 투자 수요가 크게 위축됐다”고 설명했다. 그는 “더욱이 아파트 중심으로 규제를 대폭 완화하면서 투자상품과 주거 대체재로서의 가치가 상대적으로 낮아졌다”며 “규제 완화 영향으로 국지적 온기가 감도는 아파트와 달리 오피스텔은 약세가 지속되고 있다”고 전했다.
올해 1분기 오피스텔 임대수익률은 전 분기(4.54%)나 전년 동기(4.47%)보다 높은 4.56%로 집계됐다. 2021년 3분기(4.44%) 이후 상승세를 유지 중이지만 고금리로 늘어난 이자 비용 등을 고려한 체감 수익률은 더 낮을 것으로 보인다. 2021년 3분기 0.75%였던 한국은행 기준금리는 올해 1월 13일 3.50%까지 올라섰다.
백 연구원은 “오피스텔 임대수익률이 상승세인 데는 월세 선호 경향도 있지만 수익률 산정 시 비교 대상인 매매가격(투자금액)이 떨어짐에 따라 상대적으로 수익률이 높아진 영향이 크다”고 해설했다.
오피스텔 신규 공급 감소는 중·장기적으로 수익률 하락을 방어하는 요소가 될 수 있다. 오는 24일 DSR 산정 방식이 개편되면 대출한도가 늘어 투자자금 조달도 수월해진다. 이런 환경이 투자자에게 호재가 되려면 금리가 먼저 안정돼야 한다. 백 연구원은 “현 4~5%대 대출금리를 감안하면 그 이상의 임대수익률이 보장돼야 임대용 투자가치가 있기 때문에 선별적 투자 접근이 필요하다”고 말했다.
강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr
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