‘임대차 3법’이 담긴 법안들이 지난달 말 국회 본회의를 통과했다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입된 주택임대차보호법(주임법)은 7월 31일 국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행됐다.
임대차 3법이란 주임법에 새로 도입된 계약갱신청구권과 전월세상한제 , 그리고 부동산 거래등 신고에 관한 법률에 포함된 전월세신고제를 말한다.
‘2년+2년’ 계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다. 현재 임대차 계약이 2년간 보장되므로 계약갱신청구권을 행사하는 경우 2년을 더 살 수 있게 된다. 임차인의 안심거주 기간이 4년으로 늘어나게 된다. 계약갱신청구권 행사 후 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
다만 집주인이 임대차 계약 갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 했다. 하지만 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인은 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다.
계약갱신청구권이 도입됐어도 임차인이 거주하는 주택의 거래에는 영향이 없다. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌었더라도 기존 임차인의 계약갱신청구권과 집주인의 거절권 행사는 절차를 따르면 제한이 없다.
‘상한 5% 룰’ 전월세상한제
계약갱신청구권을 행사하는 경우 전월세상한제가 적용돼 임대료 증액은 최대 5% 범위 내로 제한된다. 임대차 계약 후 2년 사이 시장가격이 상승해도 임대료는 5% 이내로 제한되므로 임차인은 안정적인 주거를 보장받게 된다. 반면 임대인은 2년 뒤 임대료가 많이 올랐어도 이전 임대료 기준 5%만 인상할 수 있게 된다. 임대료 상한 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나, 계약갱신청구권을 행하사는 경우에만 적용된다. 새로운 임대차계약에는 적용되지 않는다.
‘임대소득 투명’ 전월세신고제
전월세 신고제는 그동안 부동산 거래 신고에서 빠져있던 주택임대차 계약을 신고하도록 의무화했다. 정부는 전월세 신고제가 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공할 것이라고 한다. 전월세 신고제는 내년 6월 시행 예정이다.
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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