민간택지 분양가상한제 적용 대상이 논란 중인 가운데, 서울 용산에 리모델링 단지가 들어선다. 일반분양 수가 적어 일반 재건축보다 수익성이 좋지 않은 상황에서 상한제 적용에 따른 입주민 자부담이 억대에 달할 것으로 예상되면서 향후 추진될 단지들의 선례로 주목받고 있다.
용산구는 16일 서울시보를 통해 이촌동 현대아파트 리모델링 사업계획을 승인(고시)했다고 밝혔다. 이에 따른 주민 이주는 이르면 내년 초 시작될 전망이다. 2020년 9월 착공, 2023년 5월 준공을 예정하고 있으며 시공사는 포스코건설이다.
이촌 현대는 수평 및 별동 증축 등 리모델링을 거쳐 기존 8개동 653가구에서 9개동 750가구로 97가구가 더 늘어나게 된다. 기존 가구별 전용면적 역시 수평 증축을 통해 평균 30% 내외에서 증가한다. 건물규모도 연면적 9만2661㎡(지하1층, 지상12층~15층)에서 15만7352㎡(지하2층, 지상12층~25층)로 70% 가량 커진다. 건폐율은 19.48%에서 32.25%로, 용적률은 230.96%에서 308.36%로 각각 상향된다.
1974년 12월 준공된 이촌 현대아파트는 2006년 리모델링주택조합 설립인가를 받았고, 2017년 서울시 도시·건축공동위원회 자문 및 심의, 건축위원회 심의를 거쳐 사업을 추진해왔다. 조합이 지난해 말 용산구에 주택사업계획승인 신청서를 접수함에 따라 구청은 올해 상반기 조합에 서류 보완 요청 및 관계부처 협의 등 제반절차를 진행했다. 서울시는 8월까지 도시계획위원회 심의를 진행해 변경결정을 내렸고, 용산구는 사업시행을 위한 절차가 마무리 된 것으로 판단했다.
리모델링은 재건축과 달리 일반분양 비중이 낮아 재건축초과이익환수제 등 강화된 규제를 우회할 수 있다는 인식 속에 다수 구축 단지들이 추진을 검토해왔다. 현재 서울과 1시 신도시 등에서 리모델링을 추진 중인 단지는 이촌 현대를 포함해 39곳 2만8221가구에 달한다. 지난해 재건축 규제가 강화된 이후 특히 리모델링 추진 단지가 급증하는 추세다.
정부와 지방자치단체들도 리모델링이 재건축에 비해 수익성이 낮기 때문에 투기 목적이 아닌 실거주 입주민들의 주거환경 개선을 주목적으로 보고, 규제완화와 제도적 지원을 추진했었다. 하지만 국토부는 14일 “리모델링주택조합이 공급하는 주택은 기존에도 증가하는 가구 수가 30가구 이상으로 입주자모집 승인의 대상이 되는 경우에는 민간택지 분양가상한제 적용대상”이라며 시행령 개정과 무관하게 분양가상한제가 적용된다고 선을 그었다.
이촌 현대는 수평증축으로 기존 653가구에서 750가구로 세대수가 증가할 예정이라 국토부가 밝힌 대로라면 분양가상한제 적용 대상이다. 해당 단지는 당초 3월 권리변동계획을 세울 때 3.3㎡ 당 4300만원대의 가격을 책정, 일반분양을 진행하겠다는 계획이었다. 상한제 적용이 이뤄질 경우 향후 국토부 계획대로 일반분양가를 70~80% 수준으로 조정한다면 가구당 수억원에 달하는 자체 부담금이 증가할 것으로 전망되고 있다.
국토부는 “일반분양 30가구 이하는 분양승인 대상에서 제외되므로 분양가상한제의 주 타깃이 되는 것으로 볼 수 없다”는 입장이다. 사실상 ‘1대 1’(세대수 증가 無) 재건축, 또는 리모델링을 강권하는 조치에 가깝다. 업계 관계자는 “투기 수요 타깃이 정책 목적이고, 주거환경 개선 목적의 수십년된 구축 아파트 정비사업까지 막겠다는 취지가 아니라면 리모델링 등 일반분양 비중이 크지 않은 1대 1 재건축에 한해서는 상한제 적용 제외 등 인센티브 검토도 필요해보인다”며 제도 보완 필요성을 강조했다.
정건희 기자 moderato@kmib.co.kr
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