김태년 더불어민주당 정책위의장은 2일 국회에서 열린 ‘주택시장 안정화 방안 관련 당정 협의’에서 “다주택자의 갭(gap) 투자를 철저히 규제하면서 실수요자의 안정적 수요에 맞춰 공급하는 맞춤형 부동산 대책을 마련할 것”이라고 밝혔다.
갭투자는 실제 집값과 전셋값의 차이(gap)가 적은 주택을 매입한 뒤 집값이 오르면 이를 되팔아 시세차익을 남기는 투자 방식을 말한다. 전세를 끼고 집을 구매하는 방식이기 때문에 적은 자본만으로도 집을 살 수 있다. 예를 들어 4억원짜리 아파트의 전세가 3억6000만원이라면 4000만원만으로 주택을 구매할 수 있게 된다.
갭투자는 비싸진 전셋값을 활용해 적은 돈으로 부동산에 투자하는 것을 말한다. 세계에서 유일하게 전세 제도가 있는 한국에서만 가능한 방식이다. 물론 리스크가 없는 것은 아니다. 갭투자는 집값이 상승할 것이라는 전제에서 출발한다. 집값이 떨어질 경우 매입한 주택은 고스란히 부담으로 돌아오게 된다.
2014년부터 지난 2~3년 동안 저금리와 주택 경기 호황을 기반으로 갭투자가 크게 유행했다. 치솟는 전셋값은 갭투자 유행에 한 몫 했다. KB국민은행 자료에 따르면 6월 수도권 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 76.4%에 육박했다. 집값의 24%만 있으면 쉽게 부동산 투자를 할 수 있는 환경이 조성된 셈이다. 이를 이용하는 갭 투자는 투기의 수단이 됐다.
최근 몇 년간 붐이 일었던 아파트 일반분양에서도 갭투자가 성행했다. 분양에 당첨될 경우 분양가의 10%인 계약금을 지불하면 분양권을 확보한다. 중도금은 집단대출로 충당하고 입주 시 잔금을 내기 전에 분양권을 전매해 차액을 챙기는 게 가능했다. 분양 후 입주까지 3년 가까이 소요되는 동안 분양가의 10%만 투입한 채 분양권 시세 상승을 기다릴 수 있었던 것이다. 아파트 분양시장이 과열 양상을 보이자 정부는 이런 갭투자를 차단하기 위해 중도금 대출 규제 등을 이미 꺼낸 상태다.
이렇게 투기 목적의 수요가 주택시장에 다수 유입되면서 실수요자가 피해를 보고 있다. 정부와 여당은 다주택자의 투기용 주택 구매를 문제의 근원으로 판단했다. 실제로 전체 주택구매량 가운데 이미 집을 1채 이상 가진 사람이 차지하는 비중은 2006~2007넌 31.3%에서 2013~2017년에는 43.7%로 늘었다. 집을 2채 이상 가진 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중도 2015년 이전에 비해 2016~2017년 동기대비 2배 이상 증가했다.
김 정책위의장은 “최근 부동산 시장은 서울 강남·북을 가리지 않고 이상 과열현상을 보이고 있다”며 “일부 지역의 경우 청약경쟁률이 수십 대 일을 상회하고 프리미엄이 1억원을 호가하는 등 전형적인 부동산 과열 징후를 보이고 있다”고 밝혔다.
이어 “투기이익이 높은 정비사업 배정지역 등에 지속해서 투기 세력이 유입되면서 주택시장 불안이 가중되고 있고 이는 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하고 경제를 불안하게 한다”면서 “민주당은 부동산 투기를 용납하지 않겠다는 강력한 의지가 있다”고 말했다.
이형민 기자 gilels@kmib.co.kr
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