최근 디딤돌대출 규제 발표 후 불거진 비판으로 규제를 잠정 보류한 정부의 정책 혼선을 놓고 여론이 좋지 않다. 디딤돌대출은 정부에서 지원하는 주택담보대출(주담대)로 무주택 가구주의 주택 구입 시 저금리로 장기 대출을 받을 수 있다. 디딤돌대출은 신혼부부, 다자녀가구 등에 유리한 대출 조건을 제공한다.
하지만 최근 주담대 급증으로 디딤돌대출한도 축소가 전격 발표됐다. 이 같은 규제는 담보인정비율(LTV)의 10% 인하, 최우선 변제보증금 공제 조치로 대출한도 축소를 담고 있다. 주택매매에 필요한 대금 마련을 위해 대출을 계획했던 실수요자의 불만으로 일단 디딤돌대출 규제는 잠정 보류됐다.
이번 디딤돌대출 관련 정책 혼선은 중요한 시사점을 제공한다. 가계대출 정책의 일관성이 없고, 정책대출의 안정적 운영 기조에도 문제가 있다는 것이다. 가계자산의 70%를 차지하는 주택 가치로 인해 집 구입을 위해서 대출은 필수적이다.
높은 주택가격과 언제 오를지 모르는 불안한 집값으로 주택 마련은 가계의 1순위 재무 목표다. 가계대출이 늘어나는 현상은 불가피하지만 대출 급증은 이자비용 증가와 상환 부담 가중으로 가계의 가처분소득을 줄여 민간소비에 악영향을 미친다.
이로써 정부의 가계대출에 대한 효과적 정책 마련이 시급하다. 급증하는 가계대출을 점진적으로 축소해 나가면서 서민의 주택자금 마련을 효과적으로 지원해야 한다. 필자는 최근 국내 금융정책의 최우선 현안으로 부각된 가계대출 정책에 대한 시급한 재정비를 촉구하며 주요 개선방안을 제언한다.
첫째, 가계대출 총량규제 정책은 지양돼야 한다. 가계대출 총량규제는 공급억제를 통해 대출을 일시에 줄이는 정책이다. 총량규제가 단기간 대출 축소에 도움이 되지만 가계에 미치는 부작용이 크다. 총량규제의 폐해는 최근처럼 대출금리 인상을 가져온다.
해당 폐해는 2021년에도 경험한 바 있다. 당시 금융 당국은 신규대출 증가액을 5% 이내로 관리한다는 정책을 꺼내 들었다. 하지만 이는 줄어든 가계대출 총량으로 감소한 이자수익을 보전하려는 은행의 대출금리 급등을 가져왔다.
둘째, 실수요 대출과 투기거래 가능성이 있는 대출을 구분해 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 여부를 정해야 한다. 올해 상반기 가계대출 신규취급액의 60% 이상은 차주별 DSR 적용을 받지 않았다.
처분조건이 붙은 1주택자도 대출 이용이 가능한 정책대출인 보금자리론에 대한 차주별 DSR 적용이 필요하다. 무주택자가 이용하는 디딤돌대출과 달리 보금자리론은 투기거래에 활용돼 집값 상승을 부추길 수 있기 때문이다.
셋째, 대출수요 억제를 위해 시행 중인 스트레스 DSR의 금리 상향 조정이 필요하다. 스트레스 DSR은 금리 상승에 따른 원리금 상환 부담 증가를 감안한 스트레스 금리를 부과한다. 현재 0.75%의 스트레스 금리가 주담대와 신용대출에 적용된다. 하지만 지나친 대출수요 억제와 은행 건전성 유지를 위해 스트레스 금리 인상이 필요하다.
넷째, 대출공급의 효과적 규제를 위해 주담대에 대한 경기대응완충자본 부과 및 위험가중치 상향 조정이 시급하다. 주담대 공급 은행에 대한 1% 이상 요구자본 부과를 통해 은행 스스로 대출공급의 수위 조절이 가능할 것이다. 또 주담대에 적용되는 위험가중치를 상향 조정해 자기자본비율 하락을 우려한 은행의 대출공급 조절을 유도할 수 있다.
결론적으로 수요와 공급을 체계적으로 관리하는 다양한 거시건전성 조치에 기반한 가계대출 정책은 집값 안정, 서민 주택금융 지원, 대출 부실화 예방에 도움이 될 것이다.
서지용 상명대 경영학부 교수
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