미분양주택 문제를 해결할 ‘구원투수’로 리츠(부동산 투자전문펀드)가 꼽히지만 리츠 시장은 여전히 찬바람만 불고 있다. 최근 기대를 모았던 삼성그룹의 첫 상장리츠인 삼성FN리츠도 투자자들 관심을 끌지 못했다. 업계에서는 리츠 활성화를 위해 정부가 추가적인 규제 완화 조치에 나서줄 것을 요구하고 있다.
12일 국토교통부에 따르면 지난 2월 전국 미분양주택 물량은 2개월 연속 7만5000가구로 집계됐다. 10년1개월 만의 최고치였다. LH토지주택연구원은 올해 미분양 증가 속도를 감안하면 오는 5~6월 주택 건설 및 자금시장의 위기 고조가 불가피하다고 보고 있다.
이런 상황에서 리츠는 미분양주택 문제를 완화할 수 있는 효과적인 상품으로 평가된다. 리츠는 일반 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 매입·운용한 뒤 그 수익을 투자자에게 나눠주는 주식회사를 말한다. 미분양 물량을 매입해 임대주택으로 운영하다가 일정 시점 후 매각하는 게 미분양 리츠의 구조인데, 적당한 미분양 물량을 리츠에서 소화하면 시장 안정의 마중물 역할을 할 수 있다.
그러나 리츠 시장은 지난해 부동산 경기가 냉각된 이후 살아날 기미를 보이지 못하고 있다. 지난달 한화그룹이 선보였던 한화리츠는 상장 당일 공모가를 밑돌았다. ‘삼성’ 이름을 내건 것 자체로 시장의 기대를 모았던 삼성FN리츠도 상장 첫날 저조한 성적에 그쳤다.
국내 상장된 23개 리츠 중 신한알파리츠를 제외하면 공모가를 웃도는 상품이 없다. 시장 변동성이 지속되고, 글로벌 상업용 부동산 시장의 불확실성이 해소되지 않은 상황에서 리츠 시장에서 반전이 일어나기는 쉽지 않을 것이라는 관측이 우세하다.
업계에선 리츠 활성화를 위해 추가적인 규제 완화가 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 리츠 공모와 상장의 확대가 필요하다는 지적이다. 국내 리츠 총자산은 2017년부터 2022년까지 연평균 20.2% 성장했지만, 2022년 말 기준 350개(자산 88조원) 리츠 중 상장된 건 21개뿐이었다. 상장 리츠 시가총액을 국내총생산(GDP)으로 나눈 비율은 미국·호주(6.4%), 일본·캐나다(2.8%) 등에 한참 못 미치는 0.3%에 불과했다.
이지언 한국금융연구원 선임연구위원은 “리츠의 공모와 상장이 부진하기 때문에 결과적으로 상품의 다양성도 부족하고, 이로 인해 다시 투자 유인이 저하되는 악순환이 발생한다”며 “공모 및 상장이 부진하면 수익·비용·가격 정보의 비공개로 인해 시장 투명성과 효율성이 낮아지는 문제가 있다”고 말했다.
이 선임연구위원은 보고서에서 현행 최저자본금 규제(자기관리형 리츠는 70억원, 위탁관리형 리츠는 50억원)와 과도한 강제배당 규제(자기관리형 리츠는 이익의 50% 이상, 위탁관리형 리츠는 90% 이상)를 완화하는 방안을 제시했다. 또 공모주식펀드RK 재간접리츠에 투자하도록 허용하는 방안도 검토해야 한다고 덧붙였다.
신재희 기자 jshin@kmib.co.kr
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