최근 금리 인상에 따른 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색 영향으로 부실 위험이 있는 사업장이 10개월 만에 70% 이상 증가한 것으로 나타났다. 분양경기가 당분간 회복되기 어려운 만큼 보증사고 리스크가 더 확산될 것이라는 우려가 커지고 있다.
15일 국토교통위원회 소속 김학용 국민의힘 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 ‘연도별·관리단계별 분양보증사업장 현황’에 따르면 전국에서 관리단계가 ‘정상’ 이하인 ‘관찰·주의·관리·경보’ 사업장 수는 지난달 말 기준 139곳으로 집계됐다. 지난해 말 80곳에서 10개월 만에 73.8% 급증한 것이다. 전체 사업장 중 정상 이하 관리단계 사업장 비중은 5.4%에서 8.7%로 증가했다.
분양보증은 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 계약금과 중도금 등의 환급을 책임지는 것이다. 30가구 이상 아파트 등 공동주택을 선분양할 때 분양보증은 필수다. HUG는 분양보증을 발급하고 사업장을 공정부진율과 분양부진율에 따라 ‘정상·관찰·주의·관리·경보’로 구분해 관리한다.
특히 정상 이하 단계의 시공사 증가세가 두드러졌다. 정상 이하 관리단계 업체 수는 지난해 29곳에서 올해 102곳으로 3.5배 늘었다. 정상 이하 단계에 속한 업체 비중은 무려 31.5%까지 치솟았다. 세대로 보면 분양보증이 된 92만6284세대 중 5만5295세대가 부실 위험에 노출됐다.
최근 연이은 기준금리 인상에 레고랜드 사태가 겹치면서 부동산 PF 시장이 급격히 얼어붙은 상황이 영향을 미쳤다. 게다가 금리 인상 영향으로 미분양은 급증세다. 올해 3분기 전국 민간아파트 초기분양률은 82.3%로 2019년 1분기 이후 가장 낮다.
PF를 통한 기대 수익이 낮아지자 금융사들은 대출 연장을 거부하고 상환을 압박하고 있다. 지난해 연평균 8% 수준이었던 ‘브릿지론(개발사업 초기 단계 대출)’ 금리는 현재 20% 수준까지 오른 것으로 알려졌다. 원자재 가격 폭등으로 공사비 부담이 늘면서 개발 사업을 중단하는 사업장도 속출하고 있다.
보증사고 위험이 증가하면서 HUG의 자본잠식 우려도 나온다. 최근 전세보증금반환 사고 금액이 크게 증가하고 있는 데다 분양시장에서 보증사고가 증가할 경우 영업비용 증가가 불가피하다. 올해 상반기 기준 HUG의 책임준비금은 1조4945억원으로 지난해 말 대비 6개월 만에 약 1500억원 증가했다. 부채비율은 28.4%로 아직 위험한 수준은 아니지만 반년 전보다 1.8% 포인트 상승했다.
향후 상황이 악화될 경우 공적자금 투입 가능성도 배재할 수 없다. 박세라 신영증권 연구원은 보고서에서 “대위변제 금액이 발생할 경우 보증공사는 보증금비용과 책임준비금전입비용이 발생해 순이익에 영향을 미친다”며 “과거 정부가 공사에 직접 출자를 통해 손실액을 부담한 사례가 있다”고 말했다.
임송수 기자 songsta@kmib.co.kr
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