여야의 대통령 후보가 확정됨에 따라 대선 경주가 본격화되면서 부동산 전쟁이 시작됐다. 이재명 더불어민주당 후보는 문재인정부의 부동산정책 실패를 사과하면서 집권할 경우 대개혁을 천명했다. 기본주택에 이어 부동산 실정을 반복하지 않겠다는 공언이다. 윤석열 국민의힘 후보는 원가주택에 이어 세제 개편으로 양도소득세·종합부동산세 인하·재검토를 공언했다. 한 언론사의 조사 결과에 따르면 국민은 부동산, 일자리, 법치주의 문제를 차기 정부의 최우선 과제로 꼽았다. 미친 집값, 미친 전셋값이 새 정부가 풀어야 할 가장 중요한 정책 과제임을 알 수 있는 대목이다.
주택정책의 본질적 목표는 무엇일까. 3가지로 시장 안정, 주거 수준 개선, 서민 주거복지 향상이다. 부동산 분야는 정책이 시장에 미치는 영향력이 실로 지대하다. 우리나라는 특히 규제 강도가 크고 광범위하며 빈도가 잦다. “주택은 특이하고 주택정책은 특별하다”는 말이 있다. 그래서 부동산정책은 경제 문제뿐 아니라 정치적·이념적·역사적 원인 등에 따라 다양하고 복잡하다. 수급 요인 다음으로 정책 변수가 중요하다. 지금은 정책 대전환 내지 패러다임이 필요한 시점이 도래하고 있다. 즉, 차기 정부는 수급 불균형 문제를 도외시한 채 투기 수요 억제와 규제 일변도 정책을 더 이상 지속해선 안 된다. 시장 원심력과 시장 작동원리의 복원이 절실한 때다.
그렇다면 새 정부가 추구할 바람직한 정책 기조와 방향성은? 단기 공급 확대와 시장 정상화에 중점을 두는 종합 대책이 실효성이 높다. 규제 위주 정책은 동전의 양면처럼 이중성이 숨어 있다. 규제 정책의 주요 수단은 세금, 대출, 가격, 거래 규제 조치로 효율성과 형평성은 저하된다. 예컨대 세금과 대출 규제를 강화하면 수요 감소-가격 하락 요인이 된다. 세 부담 증가로 수익이 감소함은 물론 대출 억제로 돈을 빌려 부동산을 매입하는 사람은 줄어든다는 것이다. 분양가상한제, 전월세상한제를 비롯한 가격 규제도 분양가와 임대료를 동결시켜 어느 정도 가격 안정 효과를 기대할 수 있다. 분양권 전매 제한, 토지거래허가제 같은 거래 규제 조치도 투기 수요 방지에는 효과적이다. 하지만 이는 일시적 혹은 표피적 현상일 뿐 장기적·구조적 효과성과는 거리가 있다. 원칙이 있으면 예외도 있고, 작용이 있으면 반작용도 있는 법. 공급이 충분할 때 규제 정책의 효과는 긍정적이지만 반대일 경우 부작용도 적지 않다는 얘기다. 돌이켜 보면 규제 조치로 인한 공급 및 유통 물량 감소는 매물 감소-가격 상승이라는 악순환의 고리를 낳았으며 역효과를 양산했다. 만일 4~5년 전에 선제적으로 주택 공급을 늘렸더라면 아마 지금쯤 집값은 잡히지 않았을까.
본론으로 들어가 보자. 이 후보와 윤 후보 정책 공약의 근본적 차이점은 무엇일까? 지금껏 나온 공약은 양적·질적으로 부족하고 알맹이가 빈약한 편이다. 추가 공약이 더 나올 것으로 보이지만 진보와 보수 차이만큼이나 양극단을 치닫고 있다. 이 후보는 공공 부문이 공급을 주도하고 임대주택 위주로 공급하겠다는 방침이다. 토지공개념, 국토보유세 신설, 분양가상한제와 원가공개 추진, 공공이익 환수 등 고강도 규제를 예고한다. 규제를 통한 수요 억제, 세금 강화, 가격 통제라는 현 정부 정책 기조를 더 강화하는 방향이다. 특히 국토보유세 신설은 충격적이다. 현재 0.17% 수준인 보유세 실효세율을 1%까지 높여 투기성 매물을 유도하고 이 재원을 바탕으로 기본소득이라는 분배 효과를 거둔다는 구상이다.
반면 윤 후보는 민간 주도 개발 방식으로 분양주택을 공급하겠다는 원칙이다. 시장을 짓누르는 과도한 양도세와 종부세의 전면 재검토로 규제 완화를 통한 공급 확대, 거래 활성화에 초점을 둔다. 재건축·재개발 활성화로 양질의 민간주택을 늘리는 등 공급 확대와 주택임대차 3법의 환원이다. 총평하면 이렇다. 시장 안정 목표와 250만 가구 공급 물량은 동일하지만 공급 대상과 추진 방식, 임대와 분양아파트 규모, 정책 수단과 방법을 둘러싸고는 질적 차이가 크고 커다란 괴리감이 느껴진다. 누가 올바른 정책일까. 선택은 국민의 몫이다.
결론이다. 시장 흐름을 바꿀 만한 대전환 내지 개혁해야 할 바람직한 정책 방향은? 새 시대의 뉴노멀(새로운 표준)을 향한 근본 해법은 정책 이론과 선진국에서 답을 찾을 수 있다. 소득별·연령별 계층에 따른 수요자 맞춤형 주거서비스와 주택정책이다. 세 가지다.
첫째, 저소득·청년층·취약계층을 위한 중소형 공공임대주택을 대량 공급하는 정책이다. 현재 공공임대아파트 비율은 약 8%로 선진국의 약 15% 수준에는 한참 미달한다. 구체적 공급 방안으로 국공유지, 그린벨트, 자연녹지, 재건축·재개발 및 도심권 복합고밀개발 시 공공환수조치 등이 있다. 저렴한 토지 확보가 관건으로 행정계획과 의지만 있으면 가능하다.
둘째, 중산층·장년층을 위한 내 집 마련 장려책으로 중대형 자가주택을 꾸준히 공급하는 정책이다. GTX-A·B·C·D 및 신안산선, 각종 연장선을 비롯한 신설 역세권의 대량 택지 공급과 재건축·재개발 활성화, 용산공원·서울공항·서울무역전시컨벤션센터(SETEC) 부지를 포함한 서부터미널, 양재터미널 등의 민간 부지를 적극 활용하는 방안이다. 싱가포르나 영국처럼 국민주택기금, 정책모기지, 주택금융제도를 확대할 경우 생애최초주택구입자, 신혼부부를 대상으로 60~80% 가격으로 단기간에 공급 가능하다. 고소득층을 위한 고가 대형 아파트는 정부 간섭보다는 시장 원리에 맡기는 게 효율적이다.
셋째, 행정권(시군구) 혹은 생활권별로 5~10년 중장기 계획과 함께 연차공급 계획을 발표하는 정책이다. 실수요자가 쉽게 이해할 수 있도록 누가, 무엇을, 언제, 어디에, 어떻게, 왜 등 6하 원칙에 따라 실행계획을 상세하게 알려주는 것이다. 예를 들어 서울은 주택보급률(96%)과 주택수(374만) 가구수(398만)로 보건대, 누적 재고물량 기준 약 35만8000가구가 부족한 상태다. 가구 분할로 인한 수요 증가를 감안하면 매년 적정한 아파트 공급 물량은 약 4만5000가구로 추정된다. 같은 방식으로 경기도는 17만8000가구를 채워야 하며, 전국적(주택보급률 104.8%)으로는 균형점을 이루고 있다. 향후 대선 공약 발표 시 참고가 되길 바란다. 포괄적이고 추상적 계획보다 언제, 어느 지역에, 계획된 물량을 얼마만큼의 토지 확보와 재원 조달을 통해 실천할지 6하 원칙에 의한 구체적 실행 방안을 기대해 본다.
한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수
GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 무단전재, 수집, 재배포 및 AI학습 이용 금지
