최근 아파트 거래가 줄어드는 등 천정부지로 치솟았던 부동산 시장에 ‘변곡점’이 찾아온 것이라는 분석이 나오고 있다. 실제 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 더 많아지는 등 부동산 시장 흐름을 나타내는 주요 지표들이 집값 조정 가능성을 암시하는 쪽으로 움직이고 있다. 그러나 부동산 ‘상투’ 전망에는 중요한 변수가 하나 빠져있다. 전문가들은 ‘1차 가격’인 전셋값을 잡지 못하면 ‘2차 가격’인 매매 가격이 결코 하락세로 전환될 수 없다고 입을 모은다.
25일 KB국민은행 월간주택시장동향 자료에 따르면, 10월 서울 아파트 매매가 상승률은 전월 대비 1.05%로 9월(1.69%)보다 0.50% 포인트 넘게 떨어졌다. 지난 5월 이후 5개월 만에 가장 낮은 상승폭이다. 전국 아파트 가격 상승률도 1.31%로 지난 5월 이후 최소치를 기록했다. 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 많아지면서 매물도 증가하고 있다.
이같은 최근 지표만 보면 부동산 시장이 변곡점을 지나 하락장으로 접어드는 듯 싶다. 그러나 임대차법 시행, 입주물량 감소 등 영향으로 전세가격 상승세는 멈출 기미를 보이지 않는다. 한국부동산원 주간아파트동향에 따르면 지난주 전국 전세가격은 0.18%의 상승률을 기록했다. 7월 마지막주 (0.22%) 이후 상승폭은 약간 둔화되고 있지만 연초 대비 7.5%나 올랐다.
전문가들은 이처럼 전셋값 상승세가 이어진다면 정부가 기대하는 집값 하락은 나타나기 힘들다고 분석한다. 전세난을 회피하려는 수요가 중저가 아파트 매수로 돌아가면, 매매 시장이 다시 살아나고 결과적으로 집값이 다시 상승세를 탈 가능성이 높아지기 때문이다. 또 매매가 대비 높은 전세가율은 금융당국이 대출을 조이더라도 현금을 가진 수요자들의 ‘갭투자’ 증가로 매매 수요를 늘릴 수 있다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “전셋값은 오직 수요와 공급에 의해서만 임대료가 결정된다”며 “내년에 수도권을 중심으로 입주 물량이 줄어들기 때문에 전세 가격이 오를 수밖에 없다”고 말했다. 고 원장은 이어 “여러 이유로 전셋값이 안정되지 않으면 근본적으로 서울 집값도 잡긴 어렵다”고 말했다.
지난해 임대차보호법 시행으로 2년간 전세계약이 연장된 계약 건들의 재계약 만료 시점(내년 8월 이후)이 다가오는 점도 변수다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “적어도 내년 여름까지는 전세난이 지속될 것”이라며 “최근같은 일시적 조정기가 또 올 수는 있지만, 내년 여름까지는 부동산가격 상승 압력이 더 크다”고 말했다.
근본적으로 공급 부족이 해결되지 않는 한 전·월세와 매매를 포함한 부동산 가격 상승 국면은 지속될 것이라는 시각도 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “지금 가격 정체 현상은 부동산 가격 상승 피로도와 대출 규제·금리 인상 등 때문에 나타난 일시적 현상”이라며 “공급이 본격적으로 시행되는 2025년 전까지는 조정기가 있어도 우상향 기조를 꾸준히 유지할 것”이라고 내다봤다.
정부도 내년에 일정 수준의 부동산 거래가 진행될 것이라고 보고 있다. 국회 예산정책처가 지난 23일 공개한 ‘2022년도 총수입 예산안 분석’ 보고서에 따르면 기획재정부는 내년도 양도세수가 22조4000억원에 달할 것으로 전망했다. 양도세 대부분이 부동산 거래에서 발생하는 만큼 일정 수준의 거래가 진행될 거라는 가정이 녹아 있는 셈이다.
세종=신재희 신준섭 기자 jshin@kmib.co.kr
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