서울 아파트값이 천정부지로 올랐지만, 분양가는 통제되면서 민간분양 아파트 시세차익이 커지는 추세다. 올해 서울에서 분양한 민간 아파트 10가구 중 8가구가 분양가 9억원 이하인 것으로 나타났다. 소형 분양물량이 는 데다 강남 등 고가아파트 밀집 지역 분양이 적었던 탓도 있지만, 분양가상한제가 도입돼 분양가가 통제된 영향도 크다는 지적이다. 그러면서 시장은 이미 아파트 청약에 대한 기대감을 빠르게 높여가고 있다.
26일 부동산114에 따르면 올해 들어 분양된 민간분양 아파트 중 9억원 이하 가구 비중은 82.6%(총 1258가구 중 1039가구)로 2018년 이후 가장 높은 것으로 집계됐다. 9억원 이하 분양 가구 비중은 주택도시보증공사(HUG) 분양심사 기준이 강화된 2017년 첫해 89.3%에 달했다. 하지만 이후 큰 폭으로 오르는 아파트값과 비례해 그 비중이 작아졌다. 2019년에는 강남3구(강남구·송파구·서초구)의 분양이 늘면서 9억원 이하 가구 비중이 58.2%(1만3679가구 중 7961가구)까지 줄었다.
하지만 지난해부터 반등이 시작됐다. 전체적으로 분양 물량이 줄어든 가운데 9억원 이하 분양가구 비중은 62.1%(총 8900가구 중 5526가구)로 전년보다 3% 포인트 가까이 늘었다. 소형 분양물량 비중이 컸던 데다 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행된 영향이다. 이 추세는 계속돼 올해는 9억원 이하 비중이 80%를 넘겼고, 15억원 초과 분양 아파트는 한 가구도 없었다.
이처럼 분양가 통제로 인해 분양가 수준이 낮아진 반면 서울 아파트값은 지속적으로 상승하면서 2020년 상반기 이후 분양가와 매매가 간 격차는 큰 폭으로 확대되고 있다. 2021년 5월 현재까지 서울 민간분양 아파트의 3.3㎡당 분양가는 2637만원으로, 매매가 3788만원의 70% 수준이다. 평균값 산출 과정의 특성상 분양가와 매매가의 격차는 단지마다 천차만별이지만, 청약에 대한 시장 기대감은 갈수록 높아질 수밖에 없는 상황이다.
이대로 서울 아파트값 상승 흐름이 계속될 경우 현재 분양하는 아파트가 입주하는 시점에 수분양자의 시세차익이 더욱 커질 가능성이 크다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “하반기에도 분양가가 크게 높아질 가능성은 낮다”며 “다만 오는 10월에 예정된 둔촌 주공아파트 분양 여부에 따라 (분양가 9억원 이하 아파트) 비중의 차이는 있을 것”이라고 말했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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