집값 잡기에 또 꺼내든 대출 규제, 약효는 ‘글쎄’

정부가 집값 급등을 잡기 위해 다시 ‘대출 규제’ 카드를 꺼냈다. 오는 10월 총부채원리금상환비율(DSR)이 시중은행에 관리지표로 도입되고, 다주택자 및 고소득자들은 주택금융공사의 전세자금보증을 받을 수 없게 된다.

대출을 옥죄어 부동산 시장을 안정시키겠다는 의도다. 하지만 효과는 미지수다. 이미 지난해 8월 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 대폭 강화했지만 주택 가격은 이를 비웃듯 다시 상승기류를 타고 있다. 전세자금보증에 소득요건을 도입하면서 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적도 제기된다.

29일 금융위원회 등에 따르면 오는 10월부터 DSR이 관리지표로 도입되면서 시중은행의 ‘고(高) DSR 대출자’는 추가 대출을 받기 어려워질 전망이다. DSR은 지난 3월부터 은행이 자율 적용해 왔다. 앞으로 금융당국이 ‘고 DSR’의 기준을 세우고 은행에 관리하게 한다.

DSR은 주택담보대출은 물론 마이너스통장, 자동차 할부대출 등 거의 모든 대출의 원금과 이자를 포함해 대출액을 계산한다. 시중은행들은 통상 신용대출의 경우 DSR 150%를 기준으로 삼는다. 연소득이 4000만원일 경우 대출 원리금 합산액이 6000만원을 넘으면 신규 대출을 받을 수 없다. 만약 금융당국이 DSR 기준을 80%로 잡을 경우 대출 원리금 합산액이 3200만원을 넘으면 신규 대출을 못 받는다. 관리 대상이 되는 DSR 기준이 아직 정해지진 않았다.

전세자금대출을 활용한 ‘갭투자’도 억제 대상이다. 금융당국은 전세대출의 ‘용도 외 유용’을 집중 점검하기로 했다. 주택금융공사는 10월 초쯤부터 전세대출을 위한 전세보증의 자격을 엄격하게 제한할 계획이다. 전세보증에는 원래 소득 요건이 없는데, 앞으로 부부합산 연소득 7000만원 이하일 때에만 보증을 받을 수 있다. 신혼 맞벌이 부부는 8500만원, 1자녀 가구는 8000만원, 2자녀는 9000만원, 3자녀는 1억원 이하로 제한된다. 또 무주택자나 1주택자만 전세보증을 받을 수 있다.

주택금융공사의 보증을 못 받는다고 해서 전세대출을 이용하지 못하는 것은 아니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서도 전세보증을 받을 수 있다. 다만 주택금융공사의 시장점유율이 50%에 이르기 때문에 부부합산 연소득 7000만원이 넘는 실수요자가 피해를 볼 수도 있다. 지난 3월 말 기준 전세대출 중 98%는 전세보증을 낀 대출이었다. 은행들이 안전한 공적 보증을 통해 대출을 내주는 걸 선호하기 때문이다. 중견기업에서 일하는 이모(34)씨는 “현실적으로 당장 집을 살 수는 없는데 무주택자에게도 소득 기준을 적용하는 건 지나치다”고 말했다.

정부가 대출을 규제한다고 집값이 안정될지도 의문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이미 시중에 풀린 돈이 많아 부동산 구매 수요가 많은 상황”이라며 “금융 부문에서 추가 대책을 낸다고 효과를 볼 수는 없다. 집값은 공급 확대로 풀어야지 대출 규제로 해결하기 어렵다”고 말했다.

나성원 기자 naa@kmib.co.kr



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