내년 하반기 집값 하락?… 내집마련 적기오나

정부가 ‘8·25 가계부채 대책’ 이후 강도 높은 추가대책을 잇달아 내놓으며 건설업계에 비상이 걸렸다. 정부 대책이 ‘부양’에서 ‘관리’로 확실히 돌아선 데다 내년 신규 분양물량이 22% 급감한 35만 가구에 그치는 등 주택시장이 냉각될 것이란 전망이 나온다. 여기에다 다음달 미국 금리가 인상되면 국내 대출금리도 올라가면서 주택구입을 위한 금융환경은 더 나빠질 것이라는 우려도 제기된다. 다만 내년 하반기 기존 주택 가격 하락으로 ‘내 집 마련’ 기회가 올 수 있다는 분석도 나온다.

27일 금융 당국 등에 따르면 총부채상환비율(DTI) 규제보다 강력한 가계부채 대책으로 꼽히는 총체적 상환능력심사(DSR) 시스템이 다음달 9일 은행권에 도입 완료된다.

DSR은 모든 대출의 원리금 상환능력을 대출자의 소득과 비교 심사한다. DTI가 주택담보대출의 원리금, 기타 대출의 이자만 따졌던 것과 비교하면 강화된 조치다. 금융 당국은 DTI처럼 ‘커트라인’식 규제는 하지 않겠다는 입장이지만 대출 심사는 한층 까다로워질 전망이다.

집단대출 중 잔금대출의 원리금을 처음부터 갚아나가는 제도도 다음해 1월 이후 분양되는 아파트 사업장부터 적용된다. 한국투자증권 이경자 연구원은 “그간 집단대출은 손대지 않을 것으로 예상했기에 시장에 충격이 세다”고 말했다.

이처럼 정부 정책이 주택시장 부양에서 규제로 선회하면서 주택시장이 하락기로 접어들 것이라는 전망이다. NH투자증권은 각종 규제강화 정책으로 주택구매 심리가 나빠져 다음해 신규 분양이 감소할 것이라고 내다봤다. 2015∼2016년 기록적인 분양 공급 물량이 내년 이후부터 공급과잉으로 이어질 것이라는 전망도 여전하다. 미입주·미분양 폭탄 우려도 커지고 있다. 한화투자증권 송유림 연구원은 “결국 2017년 건설사 매출이 정점을 찍은 후 감소할 것”이라고 말했다.

실수요자의 주택 구매력마저 위축될 수도 있다. 이 연구원은 “은행권은 이미 대출한도를 채웠고, 리스크 관리 기조가 강해진 상황”이라며 “연말까지는 대출규제가 지속될 것”이라고 말했다. 다만 실수요자에게는 내년 하반기가 기회가 될 수도 있다.

NH투자증권은 내년 상반기까지는 전세가격이 강세를 보이고, 하반기부터 기존 주택가격이 하락할 것이라고 전망했다. 금융 당국도 실수요자를 위한 정책금융은 차질 없이 지원해 나가겠다는 입장이다.

건설업체에 주식 투자를 하는 경우 해외사업 역량을 갖춘 업체에 관심을 가져야 한다는 조언이다. 송 연구원은 “공급과잉을 초래할 국내 주택시장에 집중한다면 끝은 너무나 분명하다”며 “해외 사업 역량에 따른 투자 선호순위는 현대건설, 대림산업, 현대산업 순”이라고 설명했다.

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글=나성원 기자 naa@kmib.co.kr, 그래픽=박동민 기자



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