무주택자는 저렴한 가격 주거 안정
미리 확정된 분양가로 내집 마련
건설사는 집값 하락시 손해 리스크
더불어민주당과 정부가 송영길 민주당 대표가 제안한 ‘누구나집 프로젝트’의 민간 사업자 공모에 나서면서 분양가 상한선을 공모 시점 감정가에 매년 1.5% 상승률을 적용한 가격까지 허용하기로 했다.
건설사의 수익을 일정 부분 보장해 사업에 참여하도록 하기 위해서다. 다만 매년 1.5% 상승률을 가정한 것을 두고 정부가 겉으로는 ‘집값 고점론’을 주장하면서 내부적으로는 향후 집값 상승을 전제로 이 사업을 추진하려 한 것 아니냐는 분석도 제기된다. 집값이 하락하면 건설사가 손실 대부분을 떠안아야 한다는 점 때문에 실제 건설사들의 참여가 불투명하다는 전망도 나온다.
민주당과 국토교통부는 8일부터 인천 검단과 경기도 의왕 초평, 화성 능동 등 수도권 3개 지역 6개 지구에 누구나집 프로젝트 6075가구 공급을 위한 사업자 공모를 실시한다고 6일 밝혔다.
누구나집은 무주택자가 집값의 10% 수준의 낮은 보증금으로 입주권을 얻어 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 시점이 되면 입주 전 미리 확정한 분양가로 우선 분양받을 수 있는 형식의 민간임대주택이다. 송 대표가 인천시장 재직 시절 인천에서 시범적으로 시행됐다. 기존 분양전환형 민간임대주택에서 분양 시점의 시세대로 분양가가 결정되면서 이를 감당 못 하는 임차인들이 내몰렸던 사례를 보완했다. 입주 자격만 얻으면 10년간 신축 아파트에 거주하면서 목돈을 모아 미리 확정된 분양가로 내 집 마련까지 할 수 있다.
다만 건설사의 분양수익 제한과 10년 후 주택 경기 불확실성 등 때문에 건설사 참여가 저조할 것이라는 우려가 컸다. 당정은 이와 관련, 민간 건설사 의견수렴을 거쳐 분양 시점까지 연 1.5% 상승률을 전제로 한 분양가는 적용할 수 있도록 기준을 정했다. 연 1.5%씩 꾸준히 상승한다면 임대 기간인 10년간 20.0% 상승하는 셈이다.
임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하, 신혼부부나 청년, 고령자 대상 특별공급은 85% 이하에서 사업자가 정할 수 있지만, 임차인의 초기 임대료 부담을 줄이기 위해 집값의 10% 수준의 보증금도 반드시 옵션에 넣도록 했다. 임대 기간 이후 수분양자가 집을 팔 때 발생하는 시세차익은 건설사와도 일정 비율 나누게 했다.
그러나 이 모든 것은 집값이 계속 오른다는 전제하에 유효하다. 시장에서는 향후 2~3년까지는 주택가격 상승세가 이어질 수 있지만, 3기 신도시 입주가 시작되는 4~5년 후 조정 국면이 올 수 있다는 전망이 우세하다. 10년 뒤 집값이 현재보다 낮으면 임차인은 분양을 포기할 수도 있어 자칫 대규모 미분양 사태가 발생하게 된다.
국토부는 이와 관련해 “개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다”는 입장이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사업에 참여하는 민간 건설사 입장에서 분양 수익은 제한해놓고 집값이 하락할 경우의 리스크에 대한 보호는 불충분하므로 실제 건설사들의 호응이 뜨거울지는 미지수”라고 전망했다.
세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr
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