서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역(토허구역)으로 확대 지정한 지 17일로 24일이 지났다. 강남권 집값은 지난 2월 13일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동(잠삼대청)에 대한 토허구역 해제 이후 들썩이다 이제는 한풀 꺾인 분위기다. 강남 3구와 용산구의 아파트 거래 신고 건수는 토허구역이 확대 지정된 지난달 24일부터 지난 6일까지 9건에 그쳤다. 같은 기간 서울 아파트 거래 신고는 모두 합쳐 629건이었다.
시는 토허구역 해제로 발생한 혼란을 수습하기 위한 후속 조치도 이어가고 있다. 시 내부 부동산 관련 조직을 개편하고 있으며, 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동(압여목성) 소재 주요 재건축 단지를 대상으로 토허구역 연장 조치를 단행했다. 부동산 시장을 안정화시키기 위해 가용 수단을 총동원한 것이다.
서울시, 집값 잡기에 ‘총력’
시는 먼저 토허구역 확대 지정 3일 만인 지난달 27일 부동산 관련 조직 확대·개편에 착수했다. 주택실 산하 주택정책지원센터에 1개 팀을 추가하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 현재 센터는 주택정책연구팀, 건축주택정보팀, 주택시장분석팀 등 3개 팀으로 구성돼 있다.
신설될 팀은 세제·금융시장 등 거시경제적 변수를 포함해 부동산 시장을 종합적으로 분석하는 역할을 맡을 예정이다. 민간 전문가도 팀에 합류해 분석에 힘을 보탤 예정이다. 시는 토허구역 해제 과정에서 기준 금리 인하나 대출 규제 완화 등 다양한 변수를 면밀히 살피지 못했는데, 이를 개선하겠다는 취지다.
시는 정부기관과 인사 교류도 활성화하기로 했다. 정부기관들과 주택 정책에 대한 소통을 원활하게 진행하겠다는 것이다. 토허구역 해제 과정에서 국토교통부 등 정부와의 소통이 미흡했다는 지적을 받아들인 셈이다.
시는 ‘풍선 효과’ 차단에도 나섰다. 풍선 효과가 우려되는 마포구와 성동구, 광진구, 강동구 등 비강남권 일대를 중심으로 ‘부동산 시장 교란 행위 집중 점검’을 실시하고 있다. 점검 대상은 거래 가격담합, 허위 거래 계약 신고, 허위 매물 표시·광고 등이다. 불법적인 투기 수요가 토허구역 인근을 과열시키는 걸 막기 위한 정책이다.
시는 국토부와 토허구역 관련 회의도 이어가고 있다. 우선 재개발 지역에 대한 입주권이 토허구역 대상인지를 놓고 협의 중이다. 강남 3구와 용산구 토허구역 대상이 아파트로 한정돼 입주권이 토허구역에 포함되는지 불분명해서다. 양측은 토허구역 대상에 입주권 거래를 포함하되, 실거주 2년 의무 적용 시점을 ‘입주권 취득일’에서 ‘준공 승인일’로 유예하는 방안을 검토하고 있다. 매입임대주택 물량 확보 등 공급을 확대하기 위한 방안도 논의 중이다.
공급 물량, 시장 안정화 기대
시는 투기 수요 차단에도 집중하고 있다. 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 ‘압여목성’의 주요 재건축 단지 4.58㎢에 대한 토허구역을 1년 더 연장한 것이 대표적이다. 대상지는 압구정 아파트지구, 여의도 아파트지구와 인근 17개 단지, 목동 택지개발사업 14개 단지, 성수 전략정비구역(1~4구역) 등이다.
대상지는 오는 26일 토지거래허가구역 지정 만료를 앞두고 있었다. 재지정에 따라 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 유지된다. 시 관계자는 “개발 기대감이 높은 지역을 지정 해제하면 투기 수요의 유입 가능성이 커질 것이라고 판단했다”며 “투기적 거래를 차단하고, 실수요자 중심의 투명한 시장 질서를 확립하기 위한 조치”라고 설명했다.
시는 주택 공급 물량이 시장 안정화에 기여할 것이란 기대도 내비치고 있다. 올해 서울 시내 아파트 입주 물량은 4만6710가구로 최근 3년 새 가장 많다. 내년에는 2만4462가구가 공급된다. 2025~2026년 2년간 7만1172가구의 신축 아파트가 공급되는 것이다. 이는 2023~2024년 입주 물량 6만9000가구보다 2100여가구 더 많은 수치다.
시는 또 중장기적인 관점에서 주택 공급을 확대할 방침이다. 특히 5년가량 걸리던 재건축·재개발 정비구역 지정 기간을 2년으로 단축한 ‘신속통합기획’과 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 ‘모아타운’ 등 ‘오세훈표’ 정비모델에 기대를 걸고 있다.
오세훈 결단, 일각선 긍정 평가
오세훈 서울시장은 토허구역을 자유로운 재산권 행사를 막는 규제로 인식했다. 지난 2월 13일 잠삼대청에 대한 토허구역을 해제한 배경이다. 문제는 집값이었다. 해제 후 잠삼대청 아파트 거래량이 한 달 새 72% 늘어났고, 평균 매매가가 1억원 상승했다. 결국 해제 39일 만에 잠삼대청 재지정을 넘어, 강남 3구와 용산구 소재 아파트 전체로 토허구역을 확대 지정했다.
오 시장의 당시 판단은 부동산 시장에 혼란을 가져왔다는 평가를 받았다. 다만 오 시장의 토허구역 확대 지정과 후속 조치들을 긍정적으로 평가하는 시각도 있다. 정책 실패를 빠르게 인정한데다, 과감한 결단으로 집값 상승에 제동을 걸었기 때문이다. 시 안팎에서는 임대차 3법, 대출 규제 등의 정책을 고집하다 집값 폭등을 유발한 문재인정부에 오 시장의 결단을 비교하기도 한다.
시 관계자는 16일 “오 시장은 비판에 직면할 것을 알면서도 부동산 과열 분위기를 차단하기 위해 확대 지정을 했다”며 “과감한 선택이었다는 점에서는 긍정적으로 평가할 요소가 분명히 있다”고 강조했다.
김용헌 기자 yong@kmib.co.kr
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