토지거래허가구역(토허제) 시행이 거래량만 줄일 뿐 집값을 잡는 데는 큰 효과가 없다는 분석이 나왔다. 과거 토허제 시행 이후에도 아파트 매매가는 꾸준히 상승했다. 최근 서울시와 정부가 35일 만에 토허제 해제를 번복하고 확대 재지정했으나, 중장기적으로는 금리 인하 가능성과 서울 공급 부족에 따른 가격 상승압력은 커질 것이라는 전망이다.
서울 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)은 2020년에도 토허제 대상이 됐다. 23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 국토교통부 실거래가를 토대로 서울 잠삼대청 일대에 대한 토허제가 시행된 2020년 6월 전후 2년간 아파트 매매 현황을 조사한 결과, 거래량은 모두 감소했으나 집값 상승을 막지는 못한 것으로 확인됐다.
송파구 잠실동의 아파트 거래량은 토허제 시행 전 2년간 4456건에서 시행 후 2년간 814건으로 81.7% 급감했다. 대치동은 1343건에서 536건(-60.1%)으로 거래량이 줄었다. 청담동은 461건→178건(-61.4%), 삼성동은 596건→408건(-31.5%)이었다.
거래량 감소는 토허제 거래 조건을 갖추는 게 쉽지 않기 때문으로 보인다. 토허제가 지정된 지역에서는 ①최종 1주택자 ②계약일로부터 3개월 내 잔금 지급 ③잔금일로부터 6개월 내 실입주 ④입주 후 2년 실거주 등이 가능해야만 거래할 수 있다. 갭투자가 차단되고, 1주택자라 하더라도 타 지역에 집이 있으면 처분해야만 한다. 거래 자체를 묶어두는 셈이 된다.
거래량이 줄어든 것과 달리 거래가격은 지속해서 상승했다. 입지적 장점과 거래량 급감에 따른 공급 감소의 영향 등이 작용한 것으로 분석된다. 부동산R114에 따르면 대치동 매맷값은 토허제 시행 후 2년간 23.8% 올랐다. 토허제 시행 전 2년(22.7%)보다 상승률이 높았다. 잠실동도 규제 후 상승률(22.5%)이 규제 전(20.8%)을 앞질렀다. 신한투자증권은 “학군·교통 등 입지적 강점이 부각되고 재건축 사업이 속도를 내며 가격 상승세가 유지됐다”고 설명했다.
상승세는 최근까지 이어졌다. 잠삼대청 4개 지역 모두 3.3㎡(1평)당 아파트 가격이 지난달 12일 토허제 해제 전후까지 올랐다. 잠실동은 2020년 6월 3.3㎡ 당 5758만원에서 지난달 7898만원으로 37.2% 상승했다. 청담동은 35.3%(5482만원→7418만원), 대치동 35.9%(6437만원→8745만원), 삼성동은 32.4%(5786만원→7663만원) 상승했다.
지난 19일 토허제 재지정이 발표되자 일부 지역 매도희망자들은 24일 시행을 앞두고 매매를 서두르는 모습이 나타났다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 잠실동은 지난 18일 매물이 1809건이었으나 21일 1955건으로 늘었다. 같은 기간 삼성동도 654건에서 681건, 청담동도 678건에서 691건으로 늘었다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “중장기적으로 추가 기준금리 인하 가능성, 공사비 상승과 공급 축소 등으로 가격 상승 압력이 높아질 수 있다”고 지적했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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