대장동 개발사업 특혜 의혹의 핵심인 배임 혐의에는 ‘초과이익환수 조항’ 삭제 여부와 더불어 민간사업자 선정 과정의 불투명성·위법성 여부가 관건이다. 배임 등의 혐의로 기소가 임박한 유동규 전 성남도시개발공사(이하 공사) 기획본부장에 대해 서울중앙지검 전담수사팀이 부동산학 교수 등 전문가에게 자문한 것도 배임죄 적용 논거를 정밀하게 다지기 위한 것으로 풀이된다. 대장동 개발사업이 통상적인 부동산 개발사업에 비해 얼마나 석연치 않았는지 따져보겠다는 것이다.
검찰에 출석한 부동산 전문가들은 대장동 사업의 전체적인 구조와 공모 과정이 통상적인지에 대한 질의를 주로 받은 것으로 알려졌다. 일부 부동산학 교수들은 “대장동 사업의 문제점과 근거가 무엇이냐”는 물음을 받기도 했다. 수사팀은 2015년 3월 대장동 개발사업 계획서를 낸 컨소시엄 3곳 가운데 화천대유자산관리가 속한 성남의뜰이 최고점(994.8점)을 얻은 것에 대한 평가도 구했다.
평가 항목에서 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 실적’(70점 만점)이 포함된 것이 이례적이었는지도 자문 대상 중 하나였다. 공사는 ‘최근 3년 내 PF 주간 7000억원 이상·대출 실적 1500억원 이상’에 만점을 줬다. 성남의뜰은 대출 실적 1500억원으로 산업은행 컨소시엄(약 1조5000억원)과 나란히 70점을 받았다. 반면 1100억원 대출 실적을 제출한 메리츠종합금융증권 컨소시엄은 30점에 그쳤다. 부동산 학계에선 “개발사업 시행 역량을 평가하는 항목에 PF 대출 실적이 들어간 것은 낯설다”는 평가가 나왔었다.
기이한 지분 및 이익배분 구조도 수사팀이 주시하는 항목이다. 공사는 성남의뜰 발행주식(우선주 93%·보통주 7%) 가운데 ‘우선주 50%+1주’를 보유해 사전 확정액 1830억원을 배당으로 받았다. 반면 성남의뜰 보통주 6%를 가진 ‘천화동인 1~7호’(SK증권)는 3463억원의 배당금을 받았다. 공사보다 주식 수는 적었지만 배당에 상한이 없던 탓이었다.
이현석 건국대 부동산학과 교수는 “과거 론스타 등 부동산 전문 헤지펀드들이 과도한 이익을 챙겨 논란이 생긴 뒤 2010년부터는 개발에 따른 초과 이득분에 대해 최대한도를 설정하는 것이 통상적이다”라며 “가령 IRR(내부 수익률·Internal Rate of Return) 기준으로 10% 이상은 보통주가 20%만 가지고, 나머지 80%는 지분에 따라 다시 배분한다는 식의 협약을 체결하는데, (상한을 두지 않는 것은) 통상의 사례는 아니다”라고 평가했다.
도시개발사업이 민관 합동으로 진행되는 경우의 장점도 주요 자문 항목이었다고 한다. 민간 개발의 리스크인 인허가·토지 수용 등이 공공 참여로 제거됐다면 공공과의 이익 배분을 어떻게 설정하는 것이 통상적이냐는 의문이다. 한 부동산 전문가는 “공공 참여로 인허가가 쉽고 토지 수용도 더 수월했다면 이익도 더 많이 가져가야 한다”고 자문했다고 한다.
양민철 조민아 기자 listen@kmib.co.kr
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