교회 건축의 시행착오를 줄이는 것은 건축의 주요한 전략이다. 시행착오, 즉 리스크는 단계별로 나타난다. 건축의 준비 단계에서 핵심 사항은 예산 수립과 건축의 방향성이다. 대부분 예산 수립은 막연히 수립되다 보니 마지막 공정 단계에서 재정의 불균형이 초래된다. 숨겨져 있는 예산 항목에 대한 구체적 검토가 소홀해지고 있다. 예를 들면 각종 설계비, 감리비, 심의 관련 내용, 에너지 인증이나 수수료, 지질조사, 측량비와 같은 부가 항목에 대한 산입도 중요하다. 인허가 과정에서 많은 변수와 리스크 요인이 있다. 대부분 도심지는 지구 단위 구역으로 건축의 규모나 형태 등이 제한되고 있다. 20m 이상 도로변 건축시 최근에는 경관심의를 받게 돼 있다.
사전에 실행되는 각종 심의는 현실과 맞지 않은 내용도 다수 있다. 건축심의시 법적 주차 대수나 건축의 내용도 변경되는 등의 다양한 리스크가 있으며 일정 규모 이상이면 심의 내용도 여러 개가 통과돼야 건축 허가를 신청할 수 있게 돼 있어 많은 기간이 소요된다. 국토부에서 내년에 일부 건축 인허가 단계를 간소화하는 법 개정이 예고돼 있어 기대해볼 만하다. 이에 따르면 허가시 지금처럼 단계별로 하지 않고 처음 입지의 적합성을 허가하고 착공 단계에서 기술적 내용을 검토하는 단계로 완화하려는 것은 합리적이다.
시공과정의 시행착오는 시공자가 착공 이전에 설계자와 충분히 시공성에 대해 상호 의견을 나누는 단계가 소홀하게 이뤄지는 것이다. 원인은 입찰시 견적서를 작성하는 기간이 충분치 않아 충분히 설계도를 검토하거나 파악할 수 없기 때문이다. 설계상 누락부위는 항상 존재한다. 설계자와 착공 전에 상호 질의를 통해 공사 내용과 설계 내용을 상호보완하는 착공 전 단계가 마련돼야 한다.
사용승인시 문제는 각종 심의 조건이나 허가조건을 시공시에 잘 반영됐는지에 대해 종합적으로 확인해야 한다. 건축물을 사용하면서 유지관리를 잘해야 건축물의 사용 연한을 오래 유지할 수 있다. 완공 후 대부분 4~5년이 지나면 보수나 부분적 수선을 하게 된다. 이 경우 설계도서에 의해서 보수가 이뤄져야 한다. 임의로 수선하거나 보수할 경우 건물의 하자는 더 빈번해질 수 있다. 따라서 사용승인 도면은 잘 보존돼야 한다. 실제 사용승인 후 교회 내에 설계도서가 분실되거나 관리하지 않아 유지 보수에 문제가 있고 증축이나 개축시에도 어려움을 겪고 있다.
재개발이나 재건축시 리스크 요인은 여러 경우가 있으나 반드시 조합에 징구해야 할 서류가 있다. 이것을 확보하지 않아서 협상 타결 후에도 많은 어려움을 겪게 된다. 재개발 시에는 토지의 등기와 소유권이 교회가 아니고 조합이다. 각종 건축심의나 허가를 진행하기 위해서는 대지의 소유권을 증빙할 서류를 관청에 제출해야 한다. 그 소유권의 증빙서류가 대지사용승낙서이다. 대지사용승낙서를 조합에 요청해 받아야 하며 승낙 용도에는 측량, 지질조사, 심의 및 인허가용이라고 표기해야 한다. 또 서류에 조합의 인감증명서가 첨부돼야 효력이 발생한다. 어떤 교회의 시행착오를 보면 인감이 첨부되지 않아 다시 받아야 하는 어려움이 있다. 건축 허가신청도 재신청해야 한다. 재개발시 교회의 임시 예배처소에 대한 내용도 반드시 고려돼야 할 것이다. 교회건축 공사 과정에서 필요한 공사용 차량 진입로 확보, 상수도, 전기등의 기반 시설의 협조에 대한 내용도 고려돼야 한다.
실제 공사시 아파트 시공사는 교회 건축과정에 협조하지 않아 많은 어려움을 겪을 수 있다. 교회 건축은 상대적인 과정이며 많은 단계를 거치면서 진행된다. 따라서 단계별로 예측 가능한 단계별 점검과 확인을 할 수 있는 매뉴얼 작성이 필요하다. ‘망대를 건축하고자 하는 자가 예산을 검토하지 않고 시작하면 많은 사람의 웃음거리가 될 것이다’라는 성경 말씀은 시행착오의 중요성을 잘 지적하고 있다.
최두길 대표 (야긴건축사사무소·국민일보 교회건축자문위원)
정리=전병선 기자 junbs@kmib.co.kr
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