우리 생활과 가장 밀접한 관계가 있는 세금이 아마도 양도소득세가 아닐까 합니다. 왜냐하면 우리가 살고 있는 주택을 비롯해 전형적인 재테크 수단이 되고 있는 부동산과는 떼려야 뗄 수 없는 관계가 있기 때문입니다. 그래서인지는 몰라도 평소 양도소득세와 관련한 세무상담이 빈번한 것 같습니다.
양도소득세란 한마디로 개인이 부동산이나 부동산에 관한 권리 또는 주식 등을 팔 때 발생하는 이익에 부과되는 소득세입니다. 여기서 ‘부동산에 관한 권리’란 지상권(地上權)을 비롯해 전세권이나 아니면 등기된 부동산임차권 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리 일체를 말합니다.
그런데 현실적으로 지상권이나 전세권 또는 등기된 부동산임차권을 사고파는 사례는 찾아보기 힘듭니다. 하지만 부동산을 취득할 수 있는 권리를 사고파는 경우는 매우 흔합니다. 대표적인 경우가 바로 아파트 당첨권(분양권)과 조합원 입주권입니다.
예를 들어 아파트 건설회사가 아파트를 분양할 때 분양권을 사서 프리미엄을 더 얹어 받고 팔거나, 아니면 낡은 주택단지를 재건축하거나, 재개발 사업을 할 때 조합원 자격으로 종전주택 대신에 재건축되는 아파트 입주권으로 받았다가 아파트가 완공되기 전 프리미엄을 더 얹어 받은 입주권을 파는 경우가 있습니다. 이때 매매차익이 생겼다면 마찬가지로 양도소득세 과세대상이 된다는 이야기지요.
그러나 처음부터 조합원 자격으로 받는 입주권의 경우에는 이전에 소유하던 노후주택이 재건축(재개발)조치로 부동산 소유형태가 일시적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리상태로 바뀐 상태에 있기 때문에 재건축 또는 재개발 시점에 이미 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택자 요건을 갖춘 경우에는 비록 입주권을 팔았다 하더라도 주택을 처분한 것으로 취급해 원칙적으로 양도소득세가 비과세됩니다.
그러나 재건축이나 재개발 사업 중에 원시조합원으로부터 입주권을 매입한 승계조합원인 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 또 부동산을 팔았는데도 양도소득이 아니라 종합소득세로 과세되는 경우가 있는데 이 경우에는 비록 부동산매매업으로 사업자 등록을 내지 않았다 하더라도 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세 기간인 반기별(1~6월, 7~12월)로 ‘1회 이상 부동산 등을 사고 2회 이상 팔 경우’에는 이를 부동산매매업자로 봐서 그 매매차익에 대해 종합소득세로 과세하도록 한다는 뜻입니다.
세무법인 석성 회장
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