“부동산 시장 안정세 돌입… 내년 초 집값 하락 본격화”

전문가 부동산 시장 전망
2기 신도시·경기·지방도시 등
서울 비해 냉각 정도 더 클 듯

건설사 직격탄… 공급 물량 줄어
3∼5년 후 집값·전셋값 동시 상승

내년 하반기부터 DSR 적용
자금 부족땐 올해안 구매 유리

10·24 가계부채 종합대책으로 널뛰던 부동산 시장은 일단 잡힐 전망이지만 우려도 상존한다. 특히 다주택자뿐 아니라 무주택 실수요자도 장기적으로는 내 집 마련에 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 전문가들은 자금 여력이 있는 수요자의 경우 각종 규제 본격화로 집값 조정이 예상되는 내년 초 주택 구매를 고려하라고 조언했다.

부동산 업계는 이번 대출 규제로 시장이 안정세에 접어들겠지만 소득 기반의 대출 방식 탓에 장기적으로는 실수요자에게 피해가 갈 수 있다고 분석한다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “신DTI 등의 적용 대상에서 제외된 신혼부부 등도 소득 기반의 대출 형태에서는 주택 구입에 어려움을 겪을 수 있다”며 “대출에 의존하지 않는 고소득자가 아닌 실수요자에게 타격이 갈 수도 있다”고 지적했다.

대출 규제로 비강남권 수요자의 강남권 진입이 어려워지면 자산가들만 강남권 아파트를 분양받은 뒤 시세차익을 누릴 수 있다. 2기 신도시나 경기도, 지방 도시 등 상대적으로 인기가 적은 지역 부동산 시장은 서울에 비해 냉각 정도가 더 클 전망이다. 상가 등 수익형 부동산에도 대출금 제한 지표가 도입됨에 따라 임대사업 등을 목적으로 한 투자 수요도 줄어들 것으로 보인다.

공급 위축도 우려된다. 이번 대책으로 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증 비율이 90%에서 80%로 낮아지면서 입지가 좋지 않은 곳에서는 건설사가 아예 분양 사업을 포기해 공급 물량이 줄어들 가능성이 높다. 이로 인해 3∼5년 후에는 집값과 전셋값이 동시에 뛰고 무주택자와 저소득층이 집을 마련하기 더 어려워질 것이라는 전망도 나온다.

전문가들은 자금력이 있는 수요자는 내년 초가 집을 사기 좋은 시기라고 이야기한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “양도세 중과 적용 전인 내년 1∼3월 다주택자가 내놓은 급매물을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.

다만 내년 하반기부터는 총체적상환능력비율(DSR)이 적용되므로 자금력이 부족한 실수요자는 올해 안에 대출을 받아 집을 구입하는 게 유리할 수 있다. 자기자본 비율을 높여 이자 부담을 줄이는 전략도 필요하다. 무주택자는 기존 주택을 구입하는 것보다 중도금 대출과 함께 무이자 혜택이 있는 신규 분양을 통해 금융 비용을 줄이는 것이 좋다.

업계에선 대출 규제와 함께 금리 상승 현실화, 재건축 초과이익환수제 부활, 입주 물량 폭탄, 양도세 중과 등과 맞물려 내년 이후 집값 조정이 불가피할 것으로 보고 있다. 이번 대책 가운데 인구구조 변화에 맞춘 방안들도 향후 부동산 시장에 변수가 될 전망이다. 정부는 매년 공공임대주택 13만 가구와 공공지원주택 4만 가구를 공급키로 했다. 또 고령층의 소득 안정화를 위해 주택연금도 활성화할 방침이다. 주택연금 가입자가 숨지더라도 배우자가 소득과 주거를 보장받을 수 있도록 신탁 방식의 주택연금제도를 도입한다는 계획이다.

글=박세환 기자 foryou@kmib.co.kr, 사진= 곽경근 선임기자



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