“강남보다 용산”...부동산 투자자는 왜 용산을 주목할까
정부, 특별법에 따라 용산 통개발 지원,
캠프킴 등 주변개발진행으로 투자가치 급등
‘용산공원조성특별법’에 따라 정부 주도의 국가공원 형태로 조성될 총 면적 303만㎡의 용산공원 및 공원 일대 통개발 계획이 윤곽을 드러내기 시작하면서, 남다른 투자가치를 눈치챈 투자자들의 발길이 용산으로 몰려들고 있다. 국내 최고가 아파트와 고급 빌라들이 즐비한 전통 부촌의 프리미엄 인프라를 기반으로 하는 ‘가치 창조형’ 개발 모델이라는 차별성과, 불확실한 개발 ‘호재’를 넘어 법령에 근거한 국책사업으로 추진되는 데 따른 확고한 안전성이 인기의 비결로 지목된다.
◆수백 년 외세 주둔지에서 자유, 평화, 번영, 희망의 국가공원으로… 용산기지의 변신
남산을 등지고 한강을 마주한 국가대표 ‘배산임수’ 명당이자 서울의 중심인 용산 한복판을 차지하고 있던 용산 미군기지가 거대한 도심공원이자 생태공원으로 다시 태어난다.
지난 2004년 용산 미군기지 이전 협정 체결을 기점으로 ‘용산공원조성특별법’과 용산공원조성지구, 복합시설조성지구, 공원주변지역 등의 체계적인 관리 방안을 담은 종합기본계획 등을 수립하며 부지 활용 방안을 고민해온 정부는, 미군부대의 평택 이전이 마무리된 2018년부터 관련 법률 개정 등을 통해 여의도 전체 면적을 초과하는 303만㎡ 규모의 용산공원 조성에 박차를 가하고 있다.
정부가 밝힌 용산공원의 청사진은 ‘미래세대의 행복과 희망이 숨쉬는 생태 공간’ ‘시민의 사랑을 받는 문화 공간’ ‘남산, 한강과 연결되는 서울의 대표적 자연동력’ 그리고 자유와 평화, 번영, 희망을 상징하는 국가공원이다. 13세기 말 원나라의 병참기지로 시작해 왜군, 청나라, 일본, 미국까지, 수백 년간 외국 군대의 단골 주둔지로 활용되며 정작 국민들에게는 출입은 커녕 내부를 들여다볼 기회조차 차단해왔던 용산기지를 서울의 녹색 심장이자 국민의 휴식 공간으로 돌려준다는 취지다.
미국 센트럴파크에 육박하는 거대 규모의 용산공원을 위시한 용산 일대 ‘통개발’은 부동산 전문가들 사이에서도 큰 화젯거리다. 한 전문가는 “보통의 도심 공원들은 지방자치단체가 조성과 운영을 맡지만 용산공원은 공원의 조성, 관리 외에 주변 개발 및 재정비, 재개발 등 관련 사업 상당수가 정부의 ‘국책사업’으로 추진되기 때문에 미래가치가 더욱 뚜렷하다고 볼 수 있다”고 짚었다.
◆한미연합사 이전, 부지 정화 작업 등 ‘산 넘어 산’… 환경단체들 “정부가 책임지니 안심”
하지만 날로 증폭되는 시장의 기대가 실현되기까지, 정부가 풀어내야 할 숙제는 간단치 않다. 국방부 관계자들은 “용산기지 반환까지는 넘어야 할 고개가 많다”고 입을 모은다.
당초 정부는 2019년부터 용산기지 일대 토양 정화 작업을 시작해 2022년 즈음 본격적인 공원 조성에 착수, 2027년까지 완공할 계획을 세웠지만 작전센터 등 주한미군의 ‘뇌관’을 품은 한미연합사 이전 문제와 최대 1조원으로 추산되는 용산기지 환경오염 정화 비용 부담 등에서 한미 양국의 의견이 엇갈리며 제 속도를 내지 못하고 있는 상황이다.
환경단체들 역시 용산기지의 역사와 규모가 남다른 만큼 오염도나 정화 작업에 소요되는 시간, 비용이 여타 반환 부지들의 수준을 크게 웃돌 것으로 우려하고 있다. 다만 부지 전체가 용산공원으로 녹지화되고, 공원의 조성과 관리, 운영, 개발 등을 정부가 도맡는 데에는 안심하는 분위기다.
한미 간 협의도 순조롭게 진행되고 있다. 지난 10월 미국 워싱턴에서 열린 제52차 한미안보협의회의(SCM)에 참석한 양국 국방장관은 공동성명을 통해 “용산기지 반환을 포함한 주한미군 기지 이전 및 부지 반환의 신속한 추진이 양국의 이익에 부합한다는 것을 재확인하고, 한미 주한미군지위협정(SOFA)에 따른 적시적인 기지 반환을 위해 환경 여건 등 제반 사항에 대해 긴밀히 협력해 나가기로 했다”고 밝혔다.
아직 용산기지에 남아 있는 한미연합사 본부 이전 건에 대해서도 “연합사가 연합방위태세 강화에 기여할 것이라는 기대를 표명하고, 관련 부지들의 행정적, 작전적 적합성이 갖춰지는 대로 연합사 본부 이전을 조속히 완료하기로 했다”며 내년으로 예정된 평택기지 이전을 안전하고 원활하며 효율적으로 수행하기 위해 상호 협력하겠다는 뜻을 분명히 했다.
◆기찻길 옆 슬럼가의 ‘상전벽해’… 용산~삼각지역 일대, 마스터플랜으로 미래가치 ‘마스터’
용산공원을 중심으로 이뤄지는 용산 통개발 마스터플랜 역시 순항 중이다.
용산공원 동편 UN군사령부(유엔사) 부지는 이미 1조원이 넘는 초고가에 매각돼 주상복합단지와 호텔 등 상업시설 조성이 추진되고 있고, 그 아래 수송부 부지와 서편 캠프킴 부지는 주거, 상업, 문화 등을 아우르는 복합공간으로 재구성될 예정이다. 특히 캠프킴 부지의 경우 용적률 완화로 최고 50층 높이의 고밀도 개발이 가능해져, 화려한 스카이라인이 돋보이는 ‘한국의 롯폰기힐스’로 거듭날 전망이다.
공원 서남쪽, 옛 용산정비창 부지 역시 8천가구 규모의 주택과 호텔, 쇼핑몰 등 상업시설, 국제전시시설 등이 들어서는 국제업무지구와 미니신도시로 변신을 꾀한다. 또 캠프킴 부지와 용산공원에 인접한 남영역, 삼각지역, 용산역을 비롯해 국립중앙박물관과 연결되는 이촌역 역세권, 용산역~남영역~서울역으로 이어지는 경부선 라인, 원효로 라인의 개발사업도 예정돼 있다.
투자자들은 특히 KTX와 GTX-B노선, 서울지하철 4호선, 신분당선(예정) 통합역사 지하화 사업이 논의되고 있는 용산역과, 그에 따른 직간접 수혜가 기대되는 삼각지역 일대를 눈여겨보는 추세다. 사통팔달의 교통 요충지이자 용산공원과 한강을 지척으로 누릴 수 있는 도심 속 힐링 입지의 가치가 본격화되면서, 위치는 물론 시세 면에서도 용산의 ‘최중심’으로 우뚝 서리라는 예측이다.
지역 공인중개사 A씨는 삼각지역세권의 손을 들어줬다. 과거 코레일의 관리 소홀로 철길 주변 기반 시설들이 낙후되며 슬럼화 문제를 겪기도 했지만, 이제는 용산의 핵심 개발호재들을 동서남북 전 방위로 누릴 수 있는 알짜 중의 알짜 입지로 거듭났다는 평가다.
“수년 내에 용산공원이 단계별 완공 및 개방을 진행하면 국가대표급 규모와 구성에 걸맞은 프리미엄 공세권과 정부의 주변 개발 제한 정책에 따른 공원 및 한강 영구 조망권을 고루 갖춘 삼각지역 일대 주거상품들의 시세는 그야말로 한정 없이 치솟을 것”이라며 요즈음 투자자들 사이에서 회자되는 “강남보다 용산”이라는 말의 의미도 짚어줬다. “가성비나 가심비의 문제가 아니라, 투자안정성이나 실질적인 상승 여력 면에서도 이제는 용산이 강남에 뒤처질 이유가 없다”는 의견이다.
강민석 선임기자 kang1960218@gmail.com
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