주택 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법(주임법)이 있듯이 상가 임차 자영업자들을 보호하기 위해서 상가건물임대차보호법(상임법)이 있다. 주임법에 대해서는 잘 알지만 자영업자들도 상임법을 잘 모르는 경우가 많다. 두 법은 전체적으로 비슷하지만 차이가 있다.
상임법은 모든 상가 임차인에게 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 일정 기준 이하인 경우에만 적용한다<표 참조>.
적용 기준은 상가 환산보증금이 서울은 9억, 수도권 중 과밀역제권역과 부산 6억9000만, 광역시 및 수도권 일부 시 지역 등 5억4000만, 기타지역 3억7000만원 등이다.
임차인이 상임법의 적용을 받기 위해서는 건물을 인도받고 사업자등록이 되어 있어야 한다.
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보등금을 변제받을 수 있다. 확정일자란 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.
또 환산보증금이 일정액 이하인 소액 임차인은 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 50% 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.
최우선 받을 수 있는 소액 임차인 및 보증금 한도는 다음 표와 같다.
확정일자를 받지 않아도 사업자등록을 마치면 대항력이 생긴다. 상가건물 소유권이 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에에 임차권을 행사할 수 있다.
임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 계약갱신 요구권은 전체 임대차 기간인 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다
상임법에 따라 임대료 인상한도는 5%로 제한되며 보증금을 월세로 전환 할때 전환율도 법정 수준(연 12%와 기본금리의 4.5배 중 낮은 비율)으로 제한된다.
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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