전월세상한제가 곧바로 시행되면서 집 주인과 세입자의 갈등도 깊어지고 있다. 세입자가 1회 계약갱신청구권을 행사해 2+2, 4년을 거주할 수 있도록 법으로 보장하자 당장 전세 품귀 현상이 나타나고 있는 상황이다. 전세를 주던 집에 실거주 목적으로 집주인이 들어온다거나, 전세를 조건부 전세(반전세) 혹은 월세로 전환하려는 움직임이 빨라지고 있는 것이다.
그동안에는 집 주인이 전세에서 반전세 전환을 일방 통보할 수 있었지만 이제는 신규계약을 제외하고 기존 세입자와의 전세 갱신에서는 세입자 동의를 얻어야 한다. 이 때문에 신규계약부터 기존 전세 계약 대신 반전세 계약으로 체결하려는 집주인들이 늘고 있다.
전월세상한제가 적용돼 전세와 월세 모두 5%의 상한 제약을 받는다. 이때 전세를 반전세로 변경하는 경우 5% 상한은 어떻게 적용될까.
전세 4억짜리 아파트라고 가정해보자. 먼저 전세를 월세로 전환할 때는 ‘전월세전환율’을 생각해야 한다. 법에는 ‘한국은행 기준금리+3.5%’로 정해져 있다. 현재 한국은행 기준금리(마지막 변경일자 5월 28일)는 0.5%가 적용돼 4.0%의 전월세전환율을 적용해야 한다는 계산이 나온다.
이때 전월세상한 최대 폭인 5%를 적용해 임대료를 올리고 싶다면 기존 전세 보증금(4억원)의 5% 인상액은 4억2000만원이 된다. 여기서 전세 보증금을 일부 빼고 월세로 전환한다면 새로 정한 보증금 금액에 따라 계산식이 달라지게 된다. 보증금을 1억원으로 낮추고 나머지 금액(3억2000만원)을 월세로 전환한다고 가정해보자. 여기에 전월세전환율 4.0%을 적용하면 1280만원이 되는데 이걸 열 두 달(12개월)로 나눈 106만6666원이 인상율 5%에 해당하는 월세가 된다. 자신의 보증금에 맞는 월세 전환금은 렌트홈 계산기를 통해 정확히 확인할 수 있다.
만약 전월세 전환에 동의하지 않는다면 세입자는 거부할 수 있다. 또 계약 이전 5%를 초과한 전월세 계약을 체결한 경우라도 소급적용을 받기 때문에 임대인에게 환급을 요구할 수 있다.
김유나 기자 spring@kmib.co.kr
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