부동산 관련 세제가 갈수록 복잡해져 거래시 세심한 주의가 필요하다.
장기보유특별공제(장특공)란 주택을 장기간 보유할 경우 양도차익에서 보유한 기간에 따라 일정한 비율만큼 금액을 공제해주는 것을 말한다. 장특공은 오래 보유할수록 많이 인정된다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 일수로 계산한다.
장특공은 3년 이상 보유해야 받을 수 있는데, 1세대 1주택과 1세대 1주택이 아닌 경우가 다르다.
1세대 1주택이 아닌 경우는 보유기간에 따라 연 2%씩 공제율이 적용된다. 3년 이상이면 6%, 4년 이상이면 8%, 이런 식이다. 최대 공제율은 15년 이상 보유할 경우 30%까지다. 하지만 조정대상지역의 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 장특공 적용이 안된다.
1세대 1주택인 경우 양도가액 9억원 이하라면 양도세가 비과세라 장특공을 따질 필요가 없다. 9억원을 초과하는 주택은 9억원을 넘는 양도차익에 대해서만 과세한다. 1세대 1주택의 장특공은 연 8%다. 3년 이상 24%부터 10년 이상 때 80%까지 공제해준다. 양도차익은 간단히 말하자면 양도가격에서 취득가액(필요경비 포함)을 뺀 금액이다. 하지만 1세대 1주택으로 9억원이 초과하는 주택을 매도한 경우는 별도의 산출 공식에 따라 계산된다. A씨의 경우 양도차익은 12억원에서 9억원을 뺀 3억원이 아니라 1억5000만원쯤 된다.
올해부터 1세대 1주택에 대한 장특공도 축소됐다. 지난해 말까지 주택을 매도한 경우는 3년 이상 보유하면 연 8%씩 장특공을 적용했는데, 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주요건을 갖춘 1세대 1주택에만 연 8% 공제를 적용해준다. 거주요건을 채우지 못한 경우는 연 2%의 공제율을 적용한다.
그런데 내년부터는 1세대 1주택자의 장특공 기준이 또 바뀐다. 2021년 1월 1일 이후 양도부부터는 연 8% 공제를 보유기간과 거주기간 별로 연 4%씩 구분하여 적용한다.
A씨의 경우 1세대 1주택자임에도 거주요건 2년을 못 채워 올해 매도할 경우 연 2%씩 4년 보유에 대한 일반 장특공 8%를 적용받는다. 내년에 매도할 경우에도 거주요건을 채우지 못하므로 연 2%씩 8%를 똑같이 적용받는다. 그리고 1년 추가 보유에 따라 2%가 추가된 10%를 적용받을 수 있다.
하지만 주택 보유기간이 5년 이상이면서 거주기간 2년을 채운 경우라면 이야기가 달라진다. 이 경우 올해 매도하면 5년간의 장특공 40%를 적용받을 수 있지만, 내년에 팔면 거주기간에 대한 공제는 없고 보유기간에 대한 장특공 20%만 적용받는다. 즉 양도차익 1억5000만원의 20%인 3000만원을 덜 공제받는다.
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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