우리나라 전체 가구의 절반은 아파트에 살고 있다. 아파트 거주 비율은 매년 꾸준히 증가하는 추세다. 서울 노원구는 아파트 거주 비율이 76.1%에 달한다. 상당수의 주민이 아파트에 살고 있다는 얘기다. ‘아파트 숲’이라고 할 수 있는 노원구에서 지난해말 10억원 가량의 아파트 관리비를 횡령하는 사건이 발생해 현재 재판이 진행중이다. 아파트 관리비는 ‘눈먼 돈’이라는 얘기가 나오는 이유다. 이에 따라 아파트 관리비를 일부 동대표들의 자율에만 맡길 게 아니라 외부의 실효성 있는 감사, 자치구의 관리 감독 강화가 필요하다는 지적이 나온다.
이에 노원구는 아파트 관리비 횡령을 막기 위해 장기수선 충당금 등 관리비 전반에 대한 감사체계 강화와 법령 개선 건의 등 근본적인 대책을 마련했다고 8일 밝혔다. 아파트 관리비 횡령이 아파트 자체 통제기능 부재, 매년 의무화된 외부 회계 법인의 부실한 감사, 구청 관리 감독의 물리적 한계 등이 복합적으로 작용한 결과라고 판단해서다.
실제로 아파트 내부 사업에 대한 비용 지출 시 입주자 대표회장이 형식적으로 날인해도 이를 바로잡기 힘들다. 관리 업무 전반을 감시해야 할 입주자 대표회의의 전문성이 부족하기 때문이다. 2015년부터 매년 외부 법인으로부터 받아야 하는 회계감사도 비용 절감을 위해 최저가 법인을 선정하는데다 입주자 대표회의가 주도해 주민 3분의 2이상 동의하면 아예 감사를 생략할 수 있다. 감사에 착수해도 관리소 측이 적정 자료를 제공하지 않으면 법인은 ‘한정의견’ 또는 ‘의견거절’ 만 표명할 수 있을 뿐이어서 감사의 실효성이 떨어지는 실정이다.
감독 권한이 있는 자치구도 아파트 관리에 어려움이 있다. 현행 공동주택관리법상 의무 관리 단지는 150세대 이상으로 이들 단지에 대해 ‘실태조사’와 ‘지도점검’이 이루어지고 있다. ‘실태조사’는 회계 등 관리업무 전반을 심도있게 살펴보는 것으로 회계사와 주택관리사, 퇴직공무원이 5일 동안 심층 조사를 통해 과태료 부과와 시정명령 등 행정조치가 가능하다. 반면에 ‘지도점검’은 단순조사와 시정 권고만 가능하다. 노원구의 경우 전체 252개 단지 중 150세대 이상이 172개지만 심층 ‘실태조사’는 예산의 한계로 300세대 이상 116개 단지만 이뤄진다. 300세대 미만의 56개 단지는 2년에 한번 ‘지도점검’에 그치고 있다. 그나마 실태조사도 1인당 하루 20만원인 외부 전문가 인건비 예산 부족으로 연간 12개 단지만 조사가 가능하다. 평균 9.6년에 한번 꼴이다.
노원구가 개선하고자 하는 것은 두 가지다. 당장 시행할 수 있는 구청 실태조사 확대 실시와 근본적인 해결을 위한 법령 등 제도개선이다. 우선 한해 12개에 머물고 있는 구청 실태조사 단지수를 38개로 확대해 조사 주기를 평균 9.6년에서 3년으로 단축했다. 이를 위해 주택관리사 2명을 추가 채용해 지난 4월부터 시행중이며 늘어나는 인건비 등은 구비로 충당한다.
구는 지난 2월 국토교통부에 공동주택관리법개정도 건의했다. 건의 내용은 자치구 심층 실태조사 기준을 현행 300세대 이상에서 법령상 의무 관리 대상인 ‘150세대 이상’으로 강화하고 ‘입주자 3분의 2 서면 동의 시 외부 회계 감사 미실시’ 조항을 삭제하는 것이다. 또 입주자 대표회의가 외부 회계 감사인을 선정하던 것을 ‘지자체 또는 한국공인회계사에 추천 의뢰하도록 의무화’, 매월 관리비 부과 내역에 계좌 거래내역과 월별 예금 잔액 공개, 동 대표자에 대한 교육시간 확대, 회계처리 전반에 대한 교육 의무화 포함 등이다. 횡령을 저지른 관리소 직원 등이 비용절감을 이유로 회계 감사를 받지 말자고 주민을 설득하는 것을 예방하고, 외부 감사인의 부실 감사에 대한 처벌 근거 마련을 위해서다. 이 외에 관리소장의 업무 중립성 확보를 위한 ‘관리소장 공영제’ 도입도 건의했다. 광역 또는 지자체가 공동주택 관리공단을 설립해 운영하자는 내용으로 입주자 대표회의, 주택관리업자, 관리소장 간 분쟁을 사전에 방지하고 효율적인 관리감독을 위해서다.
노원구는 중앙정부의 제도 개선 추진과 별개로 내부적으로 당장 시행 가능한 것부터 추진해 나가기로 했다. 이미 시행중인 구청 실태 조사 확대와 매년 실시하는 공동주택 지원사업 평가 시 관리비 부과 내역서에 ‘계좌 잔액 증명 확인란’을 신설해 입주자 대표회장과 감사, 관리사무소장이 확인 서명했는지 여부, ‘구청과 한국 공인회계사 협회를 통한 회계 감사인 선정’ 여부를 매년 지원하는 공동주택 사업비 지원에 반영하기로 했다.
구는 지난해말 아파트 관리비 횡령 사건이 발생한 이후 올해 1월 10일~23일 관내 모든 아파트의 관리비와 장기수선충당금 등 재무 상태에 대한 일제 점검을 통해 재무제표와 계좌잔액, 잔액증명서 일치 여부를 확인했다. 오승록 구청장은 “공동주택은 구청의 개입을 최소화하는 자치 운영이 원칙이지만 일부 관리사무소 직원의 도덕적 해이로 인해 다수 입주민들의 피해가 많아 보다 세밀한 예방대책 마련이 시급하다”고 말했다.
김재중 선임기자 jjkim@kmib.co.kr
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