[법도 외면한 돈, 상가 권리금 해부 ②] 권리금 떼일까봐… 월세 올려달라면 끽소리 못하죠

② 인질이 돼버린 권리금

A씨(54)는 서울 지하철 홍대입구역 부근의 건물 1층에서 1990년부터 장사해 왔다. 처음엔 피자집, 다음엔 회전초밥집을 하다 4년 전 카페로 바꿨다. 첫 월세는 300만원이었는데 24년간 건물주와 1년마다 재계약하며 올려주다 보니 카페를 열 때는 900만원이 됐다.

상가 임대료는 왜 계속 오를까

2012년 7월 재계약 날짜가 다가오자 건물주는 월세를 2100만원으로 올리겠다고 통보했다. 배가 넘는 액수인데 올려줄 수밖에 없었다고 한다. 권리금 때문이다. A씨는 13일 “월세를 2100만원 내든지 인테리어한 거 원상복구하고 나가든지 양자택일하래요. 오래 장사해서 우리 가게 권리금이 지금 3억원쯤 됩니다. 월세 안 올려주면 3억원을 날리는데 어떻게 안 올려줍니까”라고 했다.

임차상인의 권리금은 이렇게 임대료가 오르는 과정에 ‘인질’이 된다. 홍대 앞에서 주점을 하는 신가람(32)씨는 “주변 가게들을 보면 재계약 때마다 월세가 오른다. 장사가 잘돼서 오르는 게 아니라 권리금 못 받고 쫓겨날까봐 올려주는 것”이라며 “월세 올려주다 못 견디고 그냥 나가는 임차인을 보면 상인들은 ‘권리금 털렸다’고 표현한다”고 말했다.

김경배(60)씨는 2008년 서울 광화문에 중국집을 냈다. 보증금 4000만원에 월세 650만원. 이전 상인에게는 권리금 2억6000만원을 지불했다. 2011년 건물주가 바뀌었고 이듬해 12월 건물주는 임대료 인상을 요구했다. 보증금을 4000만원에서 2억원, 월세는 650만원에서 1550만원으로 올려달라는 거였다.

역시 권리금이 눈에 밟혀 월세를 올려줬다. 이렇게 오른 임대료를 감당할 수 있는 점포는 중심 상권에도 많지 않다. 김씨는 넉 달 만인 지난해 4월 결국 문을 닫고 다른 곳으로 이전했다. 권리금을 ‘털리고’ 나가면서 많이 억울했는지 ‘폐업안내’ 벽보에 인상 전과 후 임대료 액수를 공개했다.

상가임대차보호법 10조에는 건물주가 과도한 임대료를 요구할 때 임차인이 법원에 조정을 청구할 수 있도록 규정돼 있다. 재판을 걸면 법원이 그 건물에 부과되는 세금 액수나 주변 시세 등을 감안해 적정하게 조정해준다. 권정순 서울시 민생경제자문관은 임차상인들에게 이런 법률 자문을 해주다 “세상 물정 참 모르는 변호사”란 얘기를 들었다고 했다.

“법원에 가자고 했다간 건물주가 아예 재계약을 안 해준대요. 계약을 거부당하면 환산보증금 기준을 초과하는 큰 점포는 바로 나가야 합니다. 환산보증금 기준 이내라도 그렇게 밉보여선 임대차 보호 기간 5년만 지나면 바로 내보냅니다. 물론 다음 상인에게 권리금 받고 양도할 기회도 안 주겠죠. 세상 물정 참 모르는 법이에요.”

소황제(小皇帝)-선수-호구의 생태계

점포중개업체 점포라인의 김동명 팀장은 상가 임대차 시장을 ‘소황제’ ‘선수’ ‘호구’로 구성된 생태계라고 표현했다. 소황제는 건물주를 말한다. 상가에서 건물주는 입주자들에게 막대한 영향력을 갖고 있다는 뜻이다.

김 팀장은 “건물주들은 임차상인이 딱 죽지 않을 정도, 아예 망하지 않을 선이 어디인지 고민한다. 임차상인은 이미 권리금과 시설투자비로 목돈을 들여 쉽게 움직일 수 없는 사람들이다. 건물주는 그 돈을 인질로 최대한 임대료를 끌어올려 이익을 극대화한다”고 말했다.

소황제 밑의 ‘선수’는 상가 거래로 잔뼈가 굵어 권리금의 실체를 잘 아는 임차상인이다. 이들에게 장사는 오히려 부업에 가깝다. 다음 상인한테 권리금 올려받고 넘기려고 점포를 차려서 2∼3년 장사한다. 팔 때가 되면 장사가 잘되는 것처럼 보이게 지인들 불러 손님인 양 ‘쇼’를 하기도 한다. 권리금 폭탄이 언제든 터질 수 있다는 걸 아는 ‘먹튀 생활자’들이다.

“경기도 화성시 병점에 고깃집이 있었어요. 상인이 선수였죠. 규모가 꽤 커서 권리금을 한 3억원 받아도 되는데 2012년 말 2억원에 넘겼어요. 바닥 권리만 받은 거예요. 인수한 상인은 좋다면서 넘겨받았는데 인근 동탄이 활성화되자 손님이 다 빠져나갔어요. 1년 정도 버티다 매물로 내놨지만 들어오려는 상인이 없어 결국 문 닫았습니다. 선수는 먹고 튀고 ‘호구’는 권리금 날린 거죠.”(김 팀장)

권리금의 맹점을 잘 모르고 자영업에 뛰어든 사람들은 소황제에게 권리금이 인질로 묶여 계속 올라가는 임대료에 고전하거나 선수에게 당해서 권리금을 날리기 쉽다. 모두 법이 권리금을 인정하지 않기 때문에 벌어지는 일이다.

김 팀장은 “물론 건물주도 좋은 사람이 많다. 임차인의 양도 기회를 보장하고 오히려 도와주기도 한다. 하지만 법으로 강제하는 게 아니어서 좋은 건물주 만나는 건 운에 달렸다. 퇴직하고 장사하려는 사람들, 취직이 안 돼 창업하려는 청년들, 운이 없으면 호구가 되고 만다”고 말했다.

특별취재팀=태원준 차장 이도경 박세환 기자



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