서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역 해제와 재지정을 지나오면서 이 지역의 신규 임대차 계약이 급감한 것으로 나타났다. 반면 갱신계약 및 계약갱신요구권 사용 비중은 증가했다. 토허제로 인한 거래 제약과 신규 매물 감소, 전세대출 강화 등이 영향을 미친 것으로 분석된다. 10·15 대책으로 토허구역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대됨에 따라 신규 전세 잠김 등 전세난이 심해질 수 있다는 우려가 나온다.
23일 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 올해 1월부터 지난 22일까지 신고된 서울 아파트 전월세 거래(총 20만4895건) 중 갱신계약(재계약)은 41.4%(7만6570건)로 나타났다. 지난해 전체 갱신계약 비중인 31.4%보다 10% 포인트 확대된 수치다. 갱신계약 중에서 갱신권을 사용한 거래 비중은 50.0%(3만8298건)에 달했다. 지난해 32.6%를 크게 웃돈다.
토허구역에서 더욱 두드러졌다. 강남 3구와 용산구는 지난 3월 24일(토허구역 재지정일)부터 지난 22일 신고된 전월세 계약(3만6341건) 중 갱신계약이 41.5%(1만5080건)를 차지했다. 갱신계약 중 갱신권을 사용한 계약은 55.1%(8315건)에 달했다. 같은 기간 토허구역이 아닌 21개구(일부 정비사업 단지는 허가대상)의 갱신계약(40.9%)·갱신권 사용(49.1%) 비중보다 높은 수치다. 강남 3구와 용산구는 전년 동기 갱신계약과 갱신권 사용비중도 각각 31.6%, 30.0%에 불과했다.
토허구역은 매수자가 2년 실거주를 해야 한다. 이 때문에 신규 유통되는 전세 매물이 줄어들고 전세가 만기 된 임차인들은 갱신권을 활용하는 경우가 많다. 기존 임차인의 전세 기한이 남은 경우 집을 팔기 어렵고, 매수자에게 임차인 승계가 안 되므로 임대인의 퇴거 요구에 갱신권 사용과 재계약으로 대응하는 임차인이 늘고 있는 것으로 보인다.
6·27 대출규제에 따른 전세대출 강화도 재계약 증가에 영향을 미쳤다. 1주택자 전세대출이 막히고, 신규로 전세대출을 받기도 어려워졌다는 분석이다. 10·15 대책으로 토허구역이 대폭 늘면서 이런 경향은 심화할 전망이다. 가을 이사철 신축 대단지 중심으로 전세 품귀 현상을 빚는 가운데, 토허구역 지정이 전세난을 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다.
한편 10·15 대책 이후 첫 주간아파트가격동향에서 서울과 경기 아파트값이 여전히 큰 폭으로 상승했다. 규제가 예상되면서 막판 매수세가 거세며 곳곳에서 신고가 거래가 속출한 데 따른 영향이다. 한국부동산원이 이날 발표한 10월 셋째 주(20일 기준) 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주보다 0.50% 상승했다. 한강 벨트 외에도 금천(0.03→0.08%) 관악(0.20→0.24%) 구로(0.19→0.20%) ‘금관구’ 지역과 성북(0.22→0.23%), 은평(0.19→0.20%)도 상승 폭을 키웠다.
권중혁 정진영 기자 green@kmib.co.kr