서울 전역과 경기도 분당·과천 등 12곳이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)라는 ‘삼중 족쇄’에 한꺼번에 묶인다. 해당 지역 소재 아파트 약 230만 가구의 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 매입)가 차단되고 대출·세제 규제가 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 15억원 초과 주택의 담보대출 한도도 최대 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원까지 낮아진다. 정부는 향후 시장 추이에 따라 보유세·거래세 조정 등 추가적인 ‘세금 타격’ 여지도 열어뒀다.
정부는 15일 이재명정부 출범 이후 세 번째 부동산 대책인 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 기존 토허구역 및 규제지역으로 묶인 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구에 서울의 나머지 21개 구 및 경기도 12개 지역을 추가했다. 경기도는 과천·광명·의왕·하남시와 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구다. 토허구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 시행된다. 토허구역 규제는 아파트와 더불어 같은 단지 내 아파트 1개 동 이상이 포함된 연립·다세대주택까지 적용된다. 규제지역 지정 효력은 16일부터 발생한다.
토허구역이 되면 아파트 매매 시 구청의 허가를 받아야 하고 매수자는 2년간 실거주를 해야 해 사실상 갭투자가 금지된다. 토허구역 내 상가·오피스텔 등 비주택의 담보대출 비율도 70%에서 40%로 낮아진다. 규제지역도 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세·신용대출 차주의 주택 구입 등이 제한된다. 1주택 이상 보유자의 취득세도 8~12%로 강화된다.
스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리도 수도권·규제지역을 대상으로 1.5%에서 3.0%로 높아진다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 정부 관계자는 “향후 전세대출 DSR 시행 경과에 따라 단계적 확대를 검토할 계획”이라고 밝혔다.
정부는 이날 수도권 주택 수요를 사실상 봉쇄하는 초강수를 두며 ‘암 수술’에 비유했다. 국토부는 “가벼운 대처가 아닌 병변의 주변까지 확실히 도려내 전이를 막겠다는 의미”라고 했다. 지난 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값 상승 불씨가 잡히지 않는 상황에서 수요 통제와 풍선효과 차단을 위한 고강도 처방이 불가피하다는 것이다. 한국부동산원이 이날 발표한 지난달 서울 주택종합(아파트 등) 매매가격지수는 전월 대비 0.58% 오르며 3개월 만에 상승세로 돌아섰다.
정부는 ‘마지막 카드’로 거론되는 보유세·거래세 조정 등 세제 개편 가능성도 시사했다. 불법 부동산 거래에 대한 단속도 강화한다. 국무총리 산하의 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설하고, 한강벨트 등의 고가 아파트 취득 시 자금출처 검증과 증여 거래에 대한 전수 조사를 할 방침이다.
세종=양민철 김혜지 김윤 기자 listen@kmib.co.kr