아파트 임대차 시장의 월세화 속도가 빨라질 조짐이다. 한국 주택 임대차 시장에서 ‘전세의 월세화’는 빌라 등 비(非)아파트 시장을 중심으로 이뤄졌다. 이제 아파트도 이 추세에 올라탔다. 비아파트 시장에서는 전세사기가 월세화에 불을 붙였다면 아파트 시장 변화는 다른 양상을 보인다. 금리·심리·규제가 얽히고설켜 있다. 한국의 독특한 전세 제도가 아파트 임대차 시장에서까지 변화를 맞으며 ‘월세 뉴노멀’을 만들어가고 있다.
24일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난 1~7월 전국 아파트 임대차 거래 중 월세(보증부월세·반전세 등 포함) 비중은 46.4%로 나타났다. 2021년부터 38.0→43.5→44.1→44.8→46.4%로 매년 증가 추세가 확인된다. 같은 기간 비아파트가 48.1→57.4→63.7→69.0→74.2%인 것과 비교해 속도는 더디지만 비중 확대는 뚜렷하다.
부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 서울 아파트 임대차 거래 가운데 신규 계약만 분석한 결과(지난 17일 기준) 올해 7월 서울 월세 비중은 49.47%로 절반에 육박했다. 7월 아파트 임대차 거래의 절반은 월세 계약이었던 셈이다. 전년 동기(41.38%)보다 8% 포인트 높다.
이런 변화가 나오게 된 배경에는 낮은 금리, 꾸준히 우상향하는 아파트값, 까다로워진 전세대출 등이 있다. 예적금 금리가 낮은 상황에서 전세보증금을 통한 이자 수익은 기대에 못 미친 지 오래다. 집주인 입장에서 이자 대신 월세를 선호하게 되는 금융 환경이 만들어졌다. 아파트 매매가격이 뛰는 것도 전세보증금 부담을 올린다. 전세보증금을 매매가격에 비례해 올리면 세입자 입장에서는 전세보증금 마련이 쉽지 않아진다. 월세에 대한 수요와 공급이 맞아떨어지는 상황이다.
이재명정부가 갭투자 등을 차단하기 위해 전세대출 규제 움직임을 보이면서 아파트 월세화도 변곡점을 맞았다. 정부는 서울 아파트값 폭등의 원인 중 하나로 갭투자를 지목했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책을 통해 ‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’ ‘1주택자 전세대출 보증 한도 2억원 일원화’ 등으로 전세대출을 조였다. 전세를 활용한 갭투자를 막으려다 보니 전세대출이 까다로워졌다. 선택지가 월세로 옮겨가는 것이다.
김은선 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 임대차 시장은 월세 중심 구조로 서서히 이동하고 있고, 당분간 지속될 것”이라며 “금리 수준과 전세대출 규제 강화, 보증 한도 축소 등 자금 조달 여건의 변화와 맞물려 나타난 현상”이라고 분석했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr