“리츠를 선택할 때는 해당 자산의 입지와 임대차 계약이 장기간 유지될 수 있는지가 가장 중요한 판단 기준입니다.”
이혜진(사진) 대신증권 선임연구위원은 지난 17일 국민일보와의 전화 인터뷰에서 상장 리츠(REITs) 선별법에 대해 “일반 기업에 투자할 때 회사가 어떻게 돈을 버는지 살펴보는 것처럼 리츠에 투자할 때는 기초자산이 무엇인지 면밀하게 살펴봐야 한다”며 이렇게 말했다.
리츠는 부동산을 직접 사지 않고도 증권거래소에서 주식처럼 사고팔 수 있는 부동산 간접투자 상품으로 금리 인하 시기에 인기가 높아지는 투자처다. 리츠는 보유 부동산에서 발생한 임대수익을 투자자에게 배당 형태로 나눠주는데 금리 인하로 금융비용이 낮아지면서 배당이 높아질 수 있어서다. 또 자산가치 상승도 기대해 볼 수 있다. 주가 변동은 피하면서 안정적인 배당 수익을 올리려는 투자자들의 선택을 받고 있다.
리츠를 선택할 때는 배당 수익률과 최근의 주가 흐름을 함께 살펴봐야 한다. 이 연구위원은 “이미 주가가 많이 오른 리츠라도 배당 수익률이 여전히 높고 추가 자산 편입과 같은 성장 전략과 계획이 있다면 매력적”이라고 설명했다. 반면 주가가 상승하지 않았다면 그 이유를 파악해야 한다. 우량자산을 편입한 후 유상증자로 일시적으로 주가가 하락한 것인지, 자산 가치나 구조적인 문제가 있는지 등을 알아봐야 한다는 게 그의 조언이다.
이 연구위원이 추천하는 리츠는 롯데리츠다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남점과 롯데프리미엄아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트몰 김포물류센터, L7 HOTELS 강남타워 등 17개 자산을 보유하고 있다. 그는 “보유하고 있는 자산은 롯데쇼핑이나 롯데글로벌로지스가 마스터리스하고 있는 자산이 대부분”이라며 “지난해 호텔 자산을 새롭게 편입했고, 회사채 발행으로 이자 비용이 줄어서 임대 수익은 상승하고 이자 비용은 하락하면서 장기적으로 배당 성장 구간에 진입한 대표적인 리츠”라고 설명했다.
이 밖에도 ESR켄달스퀘어리츠와 한화리츠도 유망한 리츠로 꼽았다. ESR켄달스퀘어리츠는 자산이 안정적으로 유지되고 있다는 점에서, 한화리츠는 최근 낮은 금리로 자금을 조달하면서 배당 회복이 빠르게 이루어질 것이라는 점에서 이 연구위원 추천 대상에 포함됐다.
이 연구위원은 여러 리츠에 나눠 투자해 자산 분산 효과를 노릴 것을 권했다. 그는 “오피스나 물류센터, 리테일, 호텔 등 섹터가 나뉘어져 있는데 경기 변동에 따라 다른 움직임을 보인다”라며 “섹터를 나눠 분산해 투자하게 되면 경기 변동에 대한 방어력이 높아질 것”이라고 말했다.
미국 투자의 경우 리츠가 보다 세분화돼있는 만큼 관심의 폭을 넓힐 필요가 있다고 조언했다. 이 연구위원은 “인공지능(AI) 발전으로 수요 증가가 예상되는 데이터센터 리츠와 고령층 인구 증가로 임대료가 빠르게 오르고 있는 시니어 하우징 리츠에 관심을 두면 좋을 것”이라고 말했다.
이광수 기자 gs@kmib.co.kr