[국민논단] 6·27 부동산 대책의 효과와 전망

이재명정부가 출범하자 부동산 가격이 오르기 시작했다. ‘민주당 정부가 집권하면 집값이 상승한다’는 믿음이 생겨버렸기 때문이다. 노무현정부(2003~2008년)와 문재인정부(2017~2022년)가 집권했을 때 부동산 가격이 폭등했다. 두 번 연속 같은 패턴을 보이자 사람들은 법칙 혹은 필연으로 인식하기 시작했다.

정말 민주당 정부가 집권하면 부동산이 폭등하는 법칙이 작동하는 것일까. 이에 대한 흥미로운 반론은 ‘부동산 경기변동론’이다. 서승환 연세대 경제학과 교수는 2006년의 노무현정부 부동산 정책을 비판하기 위해 ‘부동산과 시장경제’라는 책을 출간했다. 서 교수는 이후 박근혜정부 때 국토교통부 장관을 하게 된다. 주장의 요지는 역대 토지 가격 변동 추이를 보면 ‘부동산 경기변동’이 작동했고, 경기변동 주기는 10~12년이었다. 확장기는 3~4년, 수축기는 7~8년으로 작동했다. 역대 가격의 정점은 1978년, 1989년, 2002년이었다.

부동산 가격 폭등은 ‘진보 정부’ 때만 있었던 게 아니다. 진보와 보수를 막론하고 일정한 주기로 반복됐다. 1989년 노태우정부 때, 1978년 박정희정부 때도 부동산이 폭등했다. 경제학에서 경기변동론은 정설로 인정된다. 물론 이는 물리학적 법칙이 아닌 결과적 패턴이다. 미래를 예측할 수는 없지만 과거를 설명할 수는 있다.

이재명정부는 6·27 부동산 대책을 발표했다. 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 6개월 이내 전입 의무를 부여했다. 전세대출을 포함한 정책자금 역시 축소했다. 직전이었던 6월 3주차 강남3구와 마용성(마포·용산·성동)의 부동산 가격은 ‘폭등’ 수준이었다. 주간 상승률을 연간으로 환산하면 약 52%였다. 30억원 아파트의 경우 45억원으로 상승할 추세였다.

6·27 대책을 어떻게 평가할 것인가. 3가지 관전포인트가 있다. 첫째, 가격 안정화 여부다. 6·27 대책 이후 거래는 급감하고 가격상승률은 절반으로 떨어졌다. 왜 이렇게 효과가 좋았을까. 애초에 가격상승 요인이 실수요가 아닌 ‘투자 수요’ 성격이 강했기 때문이다. 정책 관점에서 보면 부동산 시장은 5개로 구분해야 한다. ①강남3구 ②마용성 ③서울 ④수도권 ⑤전국이다. 이들은 서로 다른 시장이다. 강남3구와 마용성은 사실상 블루칩 혹은 대마불사로 작동하고 있다. 일단 구입해 놓으면 무조건 가격이 상승한다는 믿음이 형성됐다. 혹자는 ‘공급 타령’을 하는데 강남3구와 마용성 시장을 무제한 공급하는 것은 불가능하다.

둘째, 서민의 내집 마련을 방해하는 요인으로 작용할까. 결론부터 말하면 서민과 중산층에게는 타격이 거의 없다. KB부동산 5월 가격 동향에 의하면 전국 아파트 평균은 5억2000만원, 수도권 아파트 평균은 7억7000만원, 서울의 주택 평균은 약 10억원이다. 서울 아파트 평균은 13억원이다. 주택담보비율(LTV)을 50%라고 가정하면 전국, 수도권, 서울 주택, 서울 아파트 구입 모두에서 별다른 지장이 없다.

반면 서울 상위 20% 아파트의 평균 가격은 30억원이다. 서울 상위 20%는 전국 상위 4%에 해당하는데, 강남3구와 마용성 일부 지역이 해당한다. 이들은 큰 타격을 받게 된다. 30억원짜리 아파트를 구입하려면 대출 6억원 이외에 ‘자기 돈’ 24억원을 조달해야 한다. 결과적으로 ‘대출 한도 6억원’ 규제는 강남3구와 마용성 일부에 ‘타기팅된’ 정책이었다. 최근 이창용 한국은행 총재도 “올바른 정책방향”이라고 적극 찬성했던 이유다.

셋째, 향후 집값은 어떻게 될까. 당분간 안정화될 가능성이 매우 높다. 일부 비판론자들의 우려처럼 문재인정부 시즌2 혹은 풍선효과 가능성도 매우 낮다. 그렇게 판단하는 이유는 대출 한도 6억원이 ‘뉴노멀’로 자리잡을 가능성이 높기 때문이다. 지난 3월 오세훈 서울시장은 잠실, 삼성동, 대치동, 청담동(잠·삼·대·청) 아파트의 토지거래허가제를 해제한 후 부동산 가격이 폭등하자 오히려 10배 규모로 확대한 적이 있다. 오 시장 표현에 의하면 ‘사회주의적 정책’을 오히려 확대한 꼴이다. 부동산 가격 폭등은 ‘보수정당’ 서울시장도 감당이 안 되는 이슈였다.

가격 안정화 방법의 원리는 간단하다. 공급은 늘리고 수요는 억제하는 것이다. 이재명정부는 3기 신도시 등 공급을 꾸준히 확대해야 한다. 강남3구와 마용성에 대해서는 초강력 대출 한도를 지속할 가능성이 높다.

최병천 신성장경제연구소 소장