오는 11월부터 부동산 개발사업 초기규제를 완화해 리츠(REITs·부동산투자회사)의 사업참여를 늘리고, 책임 운영을 강화하는 ‘프로젝트 리츠’가 본격 도입된다. 이에 하반기부터 3기 신도시 역세권 등을 중심으로 일부 우량 용지가 공모방식으로 우선 공급될 예정이다.
김승범 국토교통부 부동산투자제도과장은 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘부동산 산업 선진화를 위한 리츠 및 프로젝트파이낸싱(PF) 정책 설명회’에서 “지금까지 신도시 개발 때 사업지를 쪼개 분양하면서 시행사가 운영까지 책임지지 않아 기업 유치가 어렵고 공실도 많았다”며 “앞으로는 책임 운영을 강화해 일본 ‘롯폰기힐스’처럼 개발부터 운영까지 통합하는 방식으로 전환할 계획”이라고 설명했다.
프로젝트 리츠는 리츠의 일종으로 개발 단계에 적용되는 규제를 완화해 사업 참여를 확대하는 제도다. 기존에는 리츠 방식으로 개발하려면 공사 단계에서 변수가 생길 때마다 국토부의 검수를 받아야 했지만 앞으로는 ‘인가’ 대신 ‘신고’ 방식으로 전환하고, 공시 의무도 일부 삭제된다.
동시에 리츠가 개발·임대·운영까지 책임지도록 유도하는 구조로 전환된다. 그동안에는 준공 이후 운영 단계까지 책임지지 않고, 수분양자에게 사업을 넘기는 방식으로 단기간 수익을 추구했다. 그러다 보니 상가가 과잉 공급되고, 비전문 수분양자에 의해 비효율적으로 운영되는 문제가 반복됐다. 국토부는 이번 제도 개선으로 사업시행자가 안정적으로 임대·운영 사업을 수행할 것으로 내다봤다.
정부는 하반기부터 3기 신도시 등 공공택지 내 업무·상업 용지 일부를 공모 방식으로 공급할 계획이다. 장기적으로는 주택 용지와 패키지로 개발할 경우, 분양 수익을 활용해 시행자의 초기 비용 부담을 줄일 수 있도록 다양한 지원책도 검토 중이다. 그 외 현물출자 시 즉시 부과되는 법인세를 이익 실현 시점까지 미루는 내용의 조세특례제한법 개정안을 하반기 내 개정할 계획이다.
정부는 지역 주민들에게 우선 공모를 허용하는 ‘지역상생리츠’도 본격화한다. 지역에서 역점적으로 추진하는 사업의 성과를 지역 주민에게 우선 환원하겠다는 취지다. 데이터센터, 물류센터 등 주민기피시설의 운영 수익을 거주민에 우선 배당해 ‘님비(NIMBY)’ 현상을 완화하는 효과도 기대된다.
박상우 국토부 장관은 개회사에서 “보증에 의존하는 단기 개발 구조를 넘어 직접 짓고 운영하며 가치를 키우는 방식으로 전환해야 한다”고 강조했다.
김혜지 기자 heyji@kmib.co.kr