최근 집값 하락으로 매매가격이 전세가보다 낮은 ‘깡통 전세’나 전세 사기로 인한 피해가 커지자 정부가 임대차 제도 개선책을 내놨다. 법무부와 국토교통부는 21일 주택임대차보호법 법률 및 시행령 개정안을 입법예고하고, 주택임대차표준계약서를 개정했다고 밝혔다.
개정안에 따르면 세입자가 집주인에게 선순위보증금 등 임대차 정보를 요구할 수 있는 ‘정보 확인권’이 신설된다. 선순위보증금이란 앞서 입주한 임차인에 대한 보증금으로, 금액이 적을수록 보증금을 변제받을 가능성이 높아진다. 법무부 관계자는 “전세 사기 피해가 발생하는 주요 원인은 임차인이 계약 체결 전에 자신의 보증금보다 선순위인 채권의 존재를 알기 어렵기 때문”이라고 말했다.
현행법상으로도 세입자가 되려는 사람이 임대차 정보를 요청할 순 있지만, 집주인이 거부하면 얻을 수 없다. 개정안에는 임대차 계약을 체결하려는 사람이 정보 제공을 요구하는 경우 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 동의해야 한다고 명시된다. 집주인의 세금 체납으로 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 일이 없도록 임대차 계약 체결 전 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권리도 신설된다.
세입자가 임대차 계약을 체결한 후 입주 전까지 임대인의 담보권 설정을 금지하는 특약도 마련됐다. 현행법상 임차인의 대항력은 주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 발생한다. 임대인이 이를 악용해 계약 직후부터 전입신고 날까지의 기간에 타인으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정하면, 보증금이 저당권보다 후순위로 밀리는 상황이 발생한다. 이에 개정 주택임대차표준계약서에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다는 항목이 추가됐다.
보증금의 일정액을 우선 변제받을 수 있는 소액임차인의 범위는 권역별로 1500만원 일괄 상향한다. 서울은 보증금 1억6500만원 이하, 세종·용인 및 과밀억제권역은 1억4500만원 이하, 광역시는 8500만원 이하가 소액임차인에 해당된다. 보증금 중 우선 변제받을 수 있는 금액도 권역별로 500만원씩 올린다.
조민아 기자 minajo@kmib.co.kr