대선을 코앞에 두고 부동산시장은 안갯속이다. 한 치 앞을 내다볼 수 없는 예측 불허 시장이 전개되고 있다. 최근 홍남기 경제부총리는 서울 강남 집값이 드디어 3억~4억원씩 떨어졌다고 강조하지만 집값 진원지인 강남에선 다른 모양새가 연출되고 있다. 압구정 재건축과 반포 대형 아파트는 신고가를 경신하고 있다. 전문가들은 갑론을박이 한창이다. 공인중개사는 하락을, 시장 전문가는 상승을 점치는 이들이 많다. 입장과 관점에 따라 시장을 바라보는 시각이 극과 극이다.
실수요자는 더욱 불안하고 궁금증도 커진다. 지금이라도 집을 사야 할까요? 팔아야 할까요? 누구 전망이 맞는 건가요? 정답은 없다. 논리적으로 답을 찾는 과정은 있다. 차기 정부의 국정 철학과 이념, 부동산정책 기조와 실행 방안을 따져 보면 어느 정도 방향성을 찾을 수 있다는 얘기다. 우리는 전통적으로 정부의 시장 직접 개입이나 지배력이 유난히 강한 나라다. 정책도 결국 정치의 산물로, 지난 5년간 문재인정부의 정책 실패가 얼마나 위험한지를 몸소 체험했다. 그래서 정책 변화 요인은 시장 흐름을 좌지우지하는 결정적 변수가 된다.
먼저 차기 정부의 부동산시장에 관한 전망이다. 정책 변수를 빼곤 올 1분기 국내 주택경기는 고점 국면과 전환기를 맞고 있다는 분석이다. 분양물량 증가, 금리 인상, 대출 규제, 소비심리 약화, 해외 부동산 안정, 신규 주택담보대출 감소, 환율 인상, 거품 붕괴 우려는 하락세에 무게추가 쏠린다. 다만 서울 등 수도권의 경우 2023년까지 신규 입주물량 부족과 재건축·재개발로 인한 가격 불안, 대규모 이주 수요, 전세 대란 가능성으로 불안 요인도 상존한다. 10년 주기설도 간과할 수 없는 요소다. 1986년 이후 5~7년간 오르면 4~6년간 내리는 부동산 경기변동 사이클이 발견된다. 내년 이후 하향 안정곡선을 그릴 확률이 높다는 진단이다. 다시 말해 대내외적 돌발 대형 악재만 없다면 급등과 급락보다는 상당 기간 안정적 흐름이 나타날 공산이 커 보인다.
다음으로 차기 정부의 부동산정책을 따져 보자. 여야 유력 대선 후보의 공약을 비교·평가하는 일은 의미가 크다. 다행스러운 점은 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약에는 공통점이 많다는 사실이다. 주택 공급 증대, 재건축·재개발 활성화, 세 부담 완화와 세제 개편, 생애최초구입자 대출 완화, 교통망 확충, 국토균형개발이 대표적이다. 하지만 구체적 방법론은 격차가 있다. 공급 물량, 대상, 방식, 방법, 수단을 둘러싸고는 미묘한 차이점이 발견된다. 예를 들어 이 후보는 향후 5년간 총 311만 가구를, 윤 후보는 총 250만 가구를 각각 새로 공급하겠다고 한다. 공급 방식으로 토지임대부 대 지분공유형, 공공임대 대 민간분양이냐를 두고는 대척점에 서 있다.
재건축·재개발 활성화도 마찬가지다. 방침은 동일하지만 추진 방식은 결이 다르다. 공공 주도냐 민간 주도냐가 다르고 재건축 규제 3종 세트인 안전진단, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제를 두고는 상반된다. 예컨대 재건축 시 계획용적률을 500%로 늘리고 4종 주거지를 신설한다면서 이 후보는 공공 환수와 안전진단 완화, 분양가상한제 확대를 내세운 반면에 윤 후보는 안전진단 철폐, 분양가상한제 폐지 등 과감한 규제 완화 조치를 약속했다. 세 부담 완화 관련 양도소득세의 한시적 감면이냐 중과세 폐지냐, 종합부동산세도 실수요자 완화냐 다주택자 포함 완화냐, 또한 국토보유세 신설도 첨예하게 다투고 있다.
요컨대 이번 대선은 시작부터 부동산 선거로 불렸으나 국민의 높은 관심과 기대에 부응할 만한 실질적이고 실현 가능한 공약은 미흡했다는 평가다. 재원 조달이나 접근 방식, 실행 방법, 구체적 수단이 결여되고 서로 베끼기식 공약만 난무했다. 공약집을 보아도 누구 정책이 원조인지, 핵심 포인트는 무엇인지, 실천 가능성은 있는지, 이른바 육하원칙에 의해 검증하기 어려울 정도로 엉성하고 빈틈이 많다는 지적이다.
마지막으로 부동산시장 변화에 대응한 실수요자의 맞춤형 전략이다. 3가지다. 첫째, 자금력이 부족하거나 젊은 층, 저소득 무주택자의 경우 신규 분양물량을 적극 공략하는 청약 전략이 가장 경제적이고 효율적인 방안이다. 도심권에서 쏟아질 재건축·재개발에서 나오는 신규 공급 주택과 3기 신도시 분양물량은 제격이다. 수도권에서 총 130만 가구, 전국적으로 250만 가구 공급이 예상된다. 개인별로 자금·지역·평형에 맞춰 청약과 당첨 전략을 면밀히 재점검해 볼 필요가 있다. 특히 과천, 하남교산, 남양주 왕숙, 고양창릉, 인천계양, 부천대장, 광명시흥 등 3기 신도시(약 26만 가구)는 절대 호기로 놓치면 후회할 것이다.
둘째, 주택을 구매할 만한 자금력을 갖췄거나 새 주택 혹은 똘똘한 한 채로 갈아타기를 원한다면 재건축 아파트와 노후 단독, 다세대 빌라에 관심을 둘 만하다. 재정비 사업은 차기 정부의 핵심 정책과제로 얼마 전 서울도시계획위원회의 변경심의를 통과한 잠실주공5단지처럼 급물살을 탈 것으로 관측된다. 한강변 재건축 단지를 비롯해 여의도, 반포, 압구정, 잠실, 암사, 대치, 목동, 상계, 창동 지역은 최대 수혜지로 떠오른다.
셋째, 다주택자는 버티기와 줄이기 사이에서 저울질이 분주하다. 경기 변동과 금리 인상, 거시경제 불안, 주택거품 붕괴 가능성 등을 종합적으로 감안할 때 몸집을 줄이는 슬림화 내지 다운사이징 전략이 바람직하다. 집값은 영원히 내리거나 오를 수는 없는 법. 과거 고점 국면에서 저점 국면으로 전환할 때 거래 급감, 가격 급락을 경험한 사례는 빈번했다. 철옹성 같던 강남권도 본격 하락 시엔 30~40% 폭락했던 교훈은 반면교사로 삼을 만하다.
주택은 삶의 필수재화다. 미래 주거 트렌드와 문화, 주택 선호도도 바뀌고 있다. 차기 정부는 연령별, 소득 수준에 맞춰 공공임대, 공공분양, 민간분양주택을 수요자 맞춤형으로 지속 공급해야 한다. 장기 로드맵과 연차별 실행 계획을 투명하게 제시하고 예측 가능한 국민주거생활을 보장해야 한다. 정책 패러다임의 대전환, 말보다 행동하는 차기 정부와 새 대통령의 탄생을 기대한다.
한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수