재건축 공공성 강화… 집값 안정 효자되나

정부가 재건축 등 도시정비업계에 대한 규제를 연일 강화하면서, 재건축을 통한 집값 안정화 여부를 두고 업계에서 의견이 분분하다.

일부는 재건축을 규제하면 공급부족으로 인해 집값이 오를 거라 주장한다. 반면 다른 한편에서는 오늘날 재건축을 통한 공급확대가 더 이상 어렵다며, 집값 상승을 막기 위해선 정부의 규제가 더 필요하다고 주장하고 있다.

정부는 최근 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표했다. 서울 도심에 7만 가구를 공급할 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만 가구 이상의 주택을 공급하겠다는 계획이다. 이에 따라 수도권 재건축 단지는 조합원 물량을 제외한 50% 이상 혹은 전체 물량의 20% 이상을 공적임대로 공급해야할 처지에 놓였다.

이를 두고 업계 내부에서도 의견이 분분하다. 관련 업계에선 재건축에 대한 규제가 공급 규제와 같다며 결국 공급부족으로 인해 집값이 상승할 것이라는 우려를 내비치고 있다. 재건축에 대한 규제를 완화해야 한다는 주장이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “주택공급은 공공이 다 할 수 없으니 (재건축 등과 같이) 민간이 할 수 있는 부분도 같이 나와야 시너지가 커지고 실효성도 담보할 수 있다”며 “ 강남 집값 변동성이 커지는 상황에서 재건축 제도를 정상화해야만 주택가격 안정화에 기여할 수 있다”고 강조했다.

건설업계 관계자도 “서울 수요는 갈수록 늘고 있는데 새 아파트를 지을 땅이 더 이상 없다. 수요는 많은데 공급이 부족하니 집값이 뛰는 것”이라며 “이를 해결하기 위해선 재건축을 통해 새로운 공급을 만들어 내는 방법이 필요하다”고 말했다.

반면 재건축을 통한 집값 안정화는 더 이상 실효성이 없다는 주장도 있다. 과거 재건축은 저층 아파트를 고층 아파트로 바꿔 대규모 공급을 만들어낸 데 반해, 오늘날엔 중층 이상의 아파트가 많아 재건축을 해도 추가되는 일반분양분이 얼마 안 된다는 설명이다.

송승현 도시와경제 대표는 “조합이나 건설사가 얘기하는 재건축을 통한 공급 확대는 주거환경 등 질적 개선에 불과하다. 과거 주공이나 시영아파트의 경우 5층짜리 저층아파트였던 만큼 재건축을 하면 일반분양분이 많이 나와서 공급이 이뤄졌다. 하지만 최근엔 중층 이상 아파트가 대다수라 재건축을 해도 조합원분을 제외한 일반분양분이 많지 않다”고 지적했다.

채상욱 하나금융투자 애널리스트도 “정비사업 촉진은 굉장한 가격 상승 요인이 된다. 규제하는 게 오히려 가격 억제 정책”이라고 말했다.

안세진 쿠키뉴스 기자 asj0525@kukinews.com