투기지역·투기과열지구의 고가주택에 대한 주택담보대출 규제를 강화하는 ‘주택시장 안정화 대책’(12·16 부동산대책)이 발표된 지 1주일 지났지만, 여진이 가시지 않고 있다. 특히 23일부터 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 시장은 혼란스러워한다. 고가 주택이 많은 서울 강남권과 마·용·성(마포 용산 성동)을 중심으로 주택담보대출 가능 여부나 조건 등을 확인하려는 문의가 잇따르고 있다.
이에 금융위원회와 금융감독원은 합동 점검반을 꾸리고 23일부터 이틀간 서울 내 주요 지역의 은행지점 20여곳을 방문하는 ‘현장 상담’에 나섰다. 은행창구에서 문의가 많은 내용을 금융위 행정지도 및 설명자료 등을 바탕으로 문답으로 풀어봤다.
-생활안정자금 목적의 주택담보대출에도 이번 LTV·DSR 규제가 적용되나.
“자금 용도와 무관하게 모두 적용된다. 예외는 없는 셈이다. 투기지역·투기과열지구 내 고가 주택(시가 9억원 초과 주택)의 LTV는 9억원 초과분에 대해 20%로 강화된다. DSR(은행권 40%, 비은행권 60%) 규제는 차주 단위로 적용된다. 다만 병원비 등 긴급한 사정이 인정되고, 신청 용도에만 쓴다는 약정을 맺어 여신심사위원회 승인을 받으면 최대 1억원까지 대출을 받을 수 있다.”
-다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용하는 LTV는 어떻게 되나.
“다주택자는 9·13 부동산대책에 따라 생활안정자금 목적의 경우 LTV를 10% 포인트 차감한다. 따라서 9억원 이하분의 LTV는 30%, 9억원 초과분은 10%를 적용하게 된다.”
-투기지역에 고가 주택을 담보대출 받아 보유할 때 차주 단위 DSR 적용 기준은 뭔가.
“주택담보대출을 받은 시점에 따라 갈린다. 12월 23일이 기준점이다. 올해 7월 담보대출로 고가 주택을 샀다면 내년 1월 신용대출을 추가로 신청해도 차주 단위 DSR 규제를 받지 않는다. 반면 23일 이후에 담보대출을 받았다면 이후에 이뤄지는 가계대출에는 차주 단위 DSR 규제가 적용된다. 비대면 대출도 마찬가지다.”
-대출 당시 집값이 9억원 아래였는데, 이후 9억원 넘게 오른다면 어떻게 되나.
“차주 단위 DSR 규제는 주택담보대출 취급 당시 주택가격을 기준으로 한다. 대출 당시 9억원 이하였는데, 이후 10억원으로 올랐다고 해도 DSR 규제는 적용되지 않는다. 담보대출을 모두 갚으면 DSR 규제는 풀린다.”
-비은행권의 차주 단위 DSR 기준은 모두 60%인가. 언제 40%로 내려가나.
“비은행권의 차주 단위 DSR은 60%로 같다. 23일부터 내년 12월 31일까지 60%를 적용한다. 2021년 1월 1일부터 50%, 2022년 1월 1일부터 40%로 점차 낮아진다.”
-초고가 아파트(시가 15억원 초과 아파트)에 대한 담보대출 제한은 재개발·재건축 조합원의 집단대출에도 적용되나.
“1주택 가구로서 사업 추진(조합 설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 재건축·재개발 조합원에 한해 예외로 한다.”
-매매계약서 대신 계약금 일부를 미리 송금한 ‘가계약’도 과거 규정을 적용받을 수 있나.
“제3자인 금융회사가 계약 성립 여부를 확인하기 어려운 가계약의 경우 기존 규정이 적용되지 않는다.”
-계약 준비 당시 아파트 시가가 14억원이었는데, 대출 신청 때 16억원으로 올랐다면 대출이 불가능한가.
“주택가격 산정 시점은 차주의 ‘대출 신청일’이다. 이때 시가 15억원을 초과하면 주택담보대출이 불가능하다. 매매계약 직후 금융회사를 찾아 대출신청을 할 필요가 있다.”
양민철 기자 listen@kmib.co.kr