국토교통부는 그동안 토지보상금이 부동산 가격 상승과 밀접한 관계는 없다고 방어해왔다. 3기 신도시 계획을 발표할 때에도 토지보상금에 따른 유동성 증가가 부동산시장 과열로 이어지지 않을 것이라고 장담했다. 하지만 국토부가 연구용역을 진행한 결과, 토지보상금과 부동산 시장은 주고받는 영향이 상당했다. 토지보상금 가운데 현금 비율이 높을수록 미치는 효과는 크다. 반면 현금보상 비율이 낮으면 낮을수록 부동산 가격 상승률이 떨어지는 흐름도 나타났다. 이에 따라 정부는 3기 신도시 조성 사업부터 현금보상을 최소화하고 대토·채권보상을 극대화하는 ‘유동성 관리 방안’을 마련했다.
12일 국토연구원에 따르면 3기 신도시 토지보상금은 특히 수도권 주택·토지 가격에 큰 ‘입김’을 넣는다. 현금·대토·채권보상을 모두 포함한 전체 보상금은 전국의 주택가격을 0.16%, 땅값을 0.52% 높이는 걸로 추산됐다. 수도권만 떼어내 보면 폭은 더 커진다. 수도권 주택가격 상승률은 0.44%, 서울은 0.50%로 예측됐다. 땅값 상승률은 수도권 0.59%, 서울 0.54%로 조사됐다. 이와 달리 지방 주택가격은 0.47% 떨어지고, 땅값은 0.31% 오르는데 그치는 걸로 나타났다.
전체 토지보상금 가운데 현금이 수도권 주택·토지 가격 상승의 주된 요인으로 분석됐다. 현금보상금은 수도권 주택가격을 0.42%, 서울 주택가격을 0.47% 끌어올린다. 수도권 땅값을 0.59%, 서울 땅값을 0.54% 상승시킨다.
대신 현금보상 비율이 낮아지면 부동산 가격 상승률도 함께 하락하는 것으로 추정됐다. 국토연구원은 2020~2024년 3기 신도시 토지보상금이 현행 현금보상 비율(95% 수준)대로 풀리면 수도권 주택가격이 4.32% 오른다고 내다봤다. 현금 비율이 50%이면 수도권 주택가격 상승률은 2.52%로, 현금 비율이 40%면 2.01%로 낮아진다. 땅값도 현금 비율 95%일 때 1.88% 상승이지만, 현금 비율이 40%로 내려가면 0.88% 오르는데 그치는 것으로 나타났다.
과거 사례에서도 이런 상관관계가 드러났다. 국토연구원은 2006년, 2011년에 주택가격이 크게 뛴 원인으로 토지보상금(2006년 약 60조원, 2011년 약 17조원)을 지목했다. 국토연구원은 “3기 신도시 보상금이 현금 위주로 풀리는 것을 방지해야 한다”고 강조했다.
세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr