난수표 된 종부세제… 주택 수·공시가격도 세금 계산 주요 변수

정부가 지난 8일 세법 시행령 개정안을 입법예고하면서 지난 1년간 논란의 중심에 섰던 종합부동산세 개편작업이 일단락 수순을 밟고 있다. 지난해에만 3차례 걸쳐 개편안이 강화되면서 가뜩이나 어지러운 종부세는 단번에 이해하기 어려운 난수표로 전락했다. 주택보유자의 ‘절세 방정식’도 천차만별이다. 보유한 주택 수, 주택 가격, 향후 보유계획 등 각자 처한 상황에 따라 셈법이 제각각이다.

지난해 말 국회를 통과한 종부세 개편 최종안은 주택보유자의 머리를 복잡하게 만들고 있다. 개편 과정에서 너무 많은 변수가 추가됐기 때문이다. 우선 올해부터 주택을 3채 이상 보유하거나 조정대상지역에 집을 2채 가진 경우 일반세율보다 0.2~0.5% 포인트 높은 세율을 매긴다. ‘인별 합산’ ‘인별 공제금액 적용’이라는 종부세 특성을 감안해 주택을 공동보유해 세금을 아꼈던 가구는 당장 다시 계산을 해야 할 판이다. 공동보유가 되레 불리할 수도 있어서다. 다만 주택가격과 보유 수에 따라 세율이 다르기 때문에 공동보유가 나은지, 한 사람이 몰아서 소유하는 게 좋은지 단언하기도 힘들다.

또한 각종 세제혜택을 감안하면 계산식은 더욱 난해해진다. 종부세를 부과할 때 1주택 가구에는 장기보유공제, 고령자공제 등의 절세 혜택을 준다. 주택 보유형태와 함께 주택을 보유한 기간, 보유자의 나이까지 ‘방정식’에 넣어야 하는 셈이다.

여기에다 공시가격이라는 새로운 변수가 등장했다. 정부의 주택 공시가격 현실화 작업이 시작되면서 새롭게 종부세 대상에 진입하는 주택이 발생한다. 종부세 부담을 어느 정도 제한하던 공정시장가액비율(공시가격 반영 비율)이 올해 85%에서 2022년 100%로 상향되는 점도 골치를 아프게 만든다. 세제당국 관계자는 14일 “사례별로 유불리가 모두 다를 수밖에 없다. 당장 세금을 얼마 더 내냐, 덜 내냐를 따지기보다는 길게 내다보고 하나하나 변수들을 살펴봐야 한다”고 말했다.

어쩌다가 종부세는 난수표가 됐을까. 지난해 잦았던 개편작업이 원인 제공자다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 지난해 상반기 종부세 개편작업에 시동을 걸었다. 보유세를 올려 부동산 과열을 잡는다는 목표였다. 재정개혁특위는 지난해 7월 기존 세율(0.5~2.0%)을 0.5~2.5%까지 올리는 권고안을 내놨다.

재정개혁특위 권고안을 받은 정부는 불과 사흘 만에 한층 강화된 안을 제시했다. 방점은 ‘다주택자 추가 과세’에 찍혔다. 정부는 여기서 그치지 않고 9·13 부동산대책에서 종부세 개편안을 한 차례 더 강화했다. 보유세 인상안 발표에도 집값이 잡히지 않자 종부세율을 더 올리기로 한 것이다. 기본 세율은 0.5~2.7%로 뛰었다. 3주택 이상 보유자의 최고세율은 3.2%까지 높아졌다. 종전과 비교하면 1.2% 포인트나 상승했다. 여기에 조정대상지역에 주택 2채를 보유하고 있는 사람은 3주택 이상 보유자와 동일한 세율을 적용토록 했다.

세종=정현수 기자 jukebox@kmib.co.kr