다주택자 겨냥한 ‘세금 압박’ 올해도 계속, 양도세 면제 요건 강화

세금을 이용한 ‘다주택자 압박’이 올해도 이어진다. 1주택 보유자와 주택임대사업자에게 적용하는 양도소득세 면제 요건이 까다로워진다. 종합부동산세(종부세) 적용을 위해 세대별 주택 수를 계산할 때 주택의 일부 지분만 소유해도 1주택을 보유한 걸로 간주한다. ‘주택 보유세 부담 높이기’ ‘공시가격 현실화’가 함께 이뤄지면서 부동산시장을 전방위로 옥죄는 모양새다.

기획재정부가 7일 발표한 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’에는 강화된 종부세 계산법이 담겼다. 정부는 지난해 9·13 부동산대책에서 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 내 2주택 보유자의 경우 1주택자보다 0.1~0.5% 포인트 높은 종부세율을 적용키로 했었다. 주택 수에 따라 세율이 달라지는 만큼 세대별 주택 수를 어떻게 산정하는지가 중요한 쟁점으로 떠올랐다.

개정안은 공동으로 주택을 소유했을 때 공동소유자 각자가 그 주택을 보유하는 것으로 계산키로 했다. 현재도 이 원칙을 적용하는데 이를 시행령에 명문화했다. 예를 들어 부부와 자녀 3명이 30억원짜리 집을 공동으로 소유한다면 남편과 아내, 자녀는 각각 10억원 주택을 1채씩 가진 것으로 본다는 얘기다. 이렇게 되면 1가구 3주택이 돼 1주택자보다 더 높은 세율이 매겨지게 된다.

다만 주택을 쪼개 보유하는 게 좋은지, 한 사람이 보유하는 게 나은지를 따지기 쉽지 않다. 주택 수는 세대별로 계산하지만, 종부세는 인별로 합산하기 때문이다. 앞선 사례에서 남편이 30억원짜리 집을 온전히 보유한다면 종부세 계산 시 9억원의 1주택자 공제금과 일반 세율(0.5~2.7%)을 적용받을 수 있다. 이와 달리 주택을 삼등분해서 공동소유한다면 인당 공제금액은 6억원으로 줄어들게 된다. 대신 공제금액이 3명에게 모두 개별적으로 적용돼 총 18억원을 공제받게 된다. 3주택자 중과세율(0.6~3.2%)을 매긴다고 해도 더 유리한 셈이다. 부동산 전문가들은 “사례에 따라 유불리가 천차만별일 수밖에 없어 주택보유자가 여러 조건을 종합 고려해 가장 유리한 소유방식을 선택하는 수밖에 없다”고 말했다.

정부는 상속으로 주택을 공동소유하는 경우는 주택 수 계산에서 빼는 예외규정을 마련했다. 주택에 대한 지분율이 20% 이하이면서, 해당 지분의 공시가격이 3억원 이하일 때에 한해서다. 주택 수 계산에서는 빠지지만 해당 지분의 공시가격은 종부세 과세표준 계산에 포함된다.

또한 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 강화된다. 지금은 1주택자가 2년 이상 보유한 집을 팔 때 양도세를 면제받는다. 중간에 일시적으로 다주택자가 됐어도 양도일 시점에 1주택자면 조건을 충족하는 걸로 봤다. 하지만 개정안은 주택 보유기간 계산식을 바꿨다. 중간에 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산한다.

예를 들어 2016년 1월에 A주택을 사들인 사람이 이듬해 1월 B주택을 추가로 매입했다 같은 해 10월 처분하고, 2018년 1월에 A주택도 처분하는 경우를 가정해 보자. 지금은 A주택 보유기간이 2년이고, A주택을 양도하는 시점에 1주택자이기 때문에 양도세를 내지 않아도 된다. 반면 개정안이 적용되면 최종 1주택 기간이 B주택을 처분한 2017년 10월부터 3개월로 줄어 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 정부는 납세자 혼란을 방지하기 위해 시행시기를 2021년 1월로 2년간 유예했다.

주택임대사업자가 거주하는 주택에 대한 양도세 비과세의 문턱도 높아졌다. 지금은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 경우 양도세를 면제해줬다. 횟수에 제한이 없었지만, 개정안은 최초 1회에 한해서만 비과세를 허용키로 했다.

세종=정현수 기자 jukebox@kmib.co.kr