대출 규제 ‘끝판왕’ DSR 기준 어떻게 될까

다음 달 은행권에 도입되는 고위험 총부채원리금상환비율(DSR) 기준은 대출규제의 ‘끝판왕’으로 불린다. 기준을 얼마나 빠듯하게 잡느냐에 따라 부동산시장에 공급되는 유동성을 급격하게 차단하는 효과를 낼 수 있다.

현재 무주택자는 서울 등 투기지역·투기과열지구에서 집을 살 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용 받는다. 10억원 아파트를 살 때 LTV로는 4억원가량 대출이 가능하지만 DTI 기준까지 충족해야 한다. 단순 계산하면 연 소득 5000만원인 대출자의 경우 연간 원리금상환액이 2000만원을 넘을 수 없다.

이 규제 그물망에 DSR이 가세하면 한층 빡빡해진다. 금융위원회는 다음 달 ‘DSR 관리지표 기준’을 내놓을 예정이다. 은행권은 지난 3월부터 DSR을 자율 운영해 왔다. 통상 고위험 DSR 기준을 100∼150%로 잡아 왔는데 금융 당국은 70∼80%로 강화하는 방안을 검토 중이다. 부동산시장 상황에 따라 기준을 더 낮출 수도 있다.

DSR은 DTI보다 강한 규제다. DSR은 마이너스통장 등 신용대출까지 원리금상환액에 포함시킨다. 연 소득 5000만원이면서 주택담보대출의 연간 원리금상환액이 2000만원인 A씨를 예로 들어보자. A씨는 한도 5000만원 마이너스통장, 신용대출 1억원(연 4% 금리)도 추가로 있다. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 신용대출 이자만 계산한다. 이와 달리 DSR은 거의 모든 대출의 원리금을 따진다. 마이너스통장은 한 푼도 안 썼어도 총 한도를 10년으로 나눠 대출 원금으로 간주한다. 신용대출은 1년간 내야 할 이자에 원금을 10년으로 나눠 산정한다.

이렇게 따지면 3900만원(주택담보대출 2000만원, 마이너스통장 500만원, 신용대출로 1년간 내야 할 이자 400만원, 신용대출 원금 1000만원)이 연간 원리금상환액으로 잡힌다. DSR로 계산하면 78%가 된다. 금융위가 고위험 DSR 기준을 70%로 정하면 A씨는 사실상 추가 대출이 어려워진다. 다만 금융 당국은 고위험 DSR을 LTV, DTI 규제처럼 반드시 지켜야 할 규정이 아닌 일종의 참고지표로 유연하게 활용할 계획이다. 실수요자 피해를 최대한 막겠다는 취지다.

나성원 기자 naa@kmib.co.kr