3년 보유 → 2년 실거주… 양도세 비과세 요건도 강화

‘9·13 부동산대책’에는 ‘똘똘한 1채’를 지렛대 삼아 부동산 투자에 나서려는 이들을 불편하게 만드는 양도소득세 강화 방안이 담겼다. 현재는 고가의 1주택(실거래가 9억원 초과) 소유자가 직접 살지 않고 3년 이상 보유만 해도 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 집을 팔 때 양도차익의 24%에서 최대 80%를 공제한 뒤 과세표준이 매겨진다. 때문에 집을 구매한 뒤 전세를 주고 자신은 다른 곳에서 전세를 살며 가격 상승을 기다리는 재테크가 성행한다. 하지만 앞으로는 2년 이상 직접 거주해야 혜택을 받을 수 있다. 2020년 1월 이후 양도하는 물량부터 적용된다.

어떤 차이가 있을까. 서울 강남구에 시가 15억원의 아파트를 구매한 A씨를 예로 들어 보자. A씨는 자신의 집을 13억원에 전세를 주고, 다른 지역에서 전세 6억원 집에 살고 있다. 받은 전세 비용에서 자신의 전세 비용을 뺀 7억원에 추가로 8억원을 더해 집을 샀다. 10년을 보유한 뒤 아파트 가격이 20억원까지 올라 집을 판다면 양도차익 5억원에 장기보유특별공제 80%를 적용하면 과세표준은 1억원이다. 1억5000만원 이하라서 세율 35%가 매겨져 3500만원을 양도세로 내게 된다.

하지만 ‘실거주’라는 요건이 붙으면 2년은 전세를 줄 수 없게 된다. 초기 비용이 많이 들어가게 돼 투자 매력이 떨어지게 된다. 또 실제 거주하지 않으면 일반 공제가 적용된다. 같은 조건일 때 20%의 공제율밖에 받지 못하기 때문에 과세표준은 4억원까지 늘어난다. 세율도 3억원 초과∼5억원 이하 구간의 40%를 적용받아 세금은 1억6000만원에 이르게 된다.

일시적 2주택을 활용한 ‘꼼수 투자’도 어려워진다. 현재는 이사 목적으로 집을 구매한 뒤 3년 이내에만 기존 집을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 이 기간에 집값이 오를 수 있기 때문에 3년을 꽉 채우는 이들이 많다. 14일부터 취득한 주택에 대해서는 비과세 적용 기한이 2년으로 짧아진다. 정부는 유통기한이 짧아진 만큼 시장에 나오는 공급 물량이 더 많아질 것으로 본다. 기획재정부 관계자는 “실수요자에게 공급될 수 있는 주택이 많아지는 효과가 있을 것”이라고 설명했다.

또한 주택임대사업자에게 주는 혜택은 사실상 없어진다. 현재는 조정대상지역에 8년 장기임대등록 주택(수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하)을 보유하고 있는 다주택자가 임대 기간을 마친 뒤 집을 팔면 양도세 중과세를 피할 수 있다. 2주택자라면 과세표준에 따른 양도세율에 10% 포인트가 중과되지만, 장기임대등록 주택은 예외다. 종합부동산세도 비슷하다. 같은 조건일 경우 장기임대등록 주택은 종부세 합산 대상에서 빠졌다. 1주택자로 취급되는 것이다. 앞으로는 이 혜택이 사라진다. 이번 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 곧바로 적용된다.

정부는 주거전용면적 85㎡ 이하(비수도권은 100㎡ 이하)인 주택을 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 면제하는 조세특례법도 손을 봤다. 주택가액 기준을 신설해 임대 개시 시점에 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하인 주택에만 적용키로 단서를 달았다. 촘촘한 규제로 ‘투기 우회로’를 차단하는 것이다. 정부 관계자는 “주택임대사업자와 다주택자를 표적으로 대책을 마련한 만큼 나름의 효과가 기대된다”고 말했다.

세종=신준섭 기자