종부세 인상에 복잡해진 다주택자 셈법

다주택자의 셈법이 복잡해지고 있다. 종합부동산세(종부세) 인상을 피할 방법으로 ‘임대 사업자 등록’이라는 우회로가 있지만 선뜻 선택하기 쉽지 않다. 임대소득에 대한 세율은 정해져 있지만 소득 규모나 부양가족 유무, 임대 기간 등에 따라 세제 혜택은 천차만별이다. 내년도 세법개정안에서 임대소득세제가 어떻게 바뀔지도 변수다. 이 때문에 정부 의도대로 임대 사업자가 늘어나기보다 개인별 상황에 맞춰 종부세와 임대소득세 중에 하나를 선택할 것이라는 진단이 나온다.

세정당국의 분석을 바탕으로 가족이 없는 3주택자 A씨(65)의 사례를 가정해 보자. 주택 3채의 시가 총액이 23억6000만원이라고 했을 때 내년에 A씨가 내야 할 종부세는 507만원이다. 과세표준을 정하는 공정시장가액비율이 80%에서 85%로 오르고 6억∼12억원 구간의 세율(0.85%) 및 다주택자 추가 세율(0.30%)을 적용 받는다. 여기에 농어촌특별세(종부세의 20%)까지 포함된다. 334만원을 종부세로 내는 올해와 비교하면 173만원 정도 부담이 더 늘어난다.

그렇다면 A씨가 종부세를 피하기 위해 3채를 모두 임대하면 어떻게 될까. 임대사업자로 등록하고 매월 600만원의 임대 수익을 올릴 경우 종부세의 배에 이르는 세금을 부담해야 한다. 연간 임대 수익 7200만원에는 4600만∼8800만원 구간의 소득세율(24%)이 적용된다. 여기에 소득을 장부로 정리하지 않을 경우 부담해야 하는 ‘무기장 가산세’ 세율 20%가 더해진다. 단순하게 계산하면 1150만원의 세금이 나온다.

3채를 모두 전세를 줘도 상황은 비슷하다. A씨가 3채 모두 15억원에 전세를 줬다면 1296만원의 세금이 부과된다. 세법은 3주택 이상 다주택자의 전세보증금 합계액이 3억원을 넘을 경우 초과분의 60%에 대해 1.8%를 과세하고 있다. 무기장 가산세를 더하면 금액은 더 늘어나게 된다.

그러나 각종 세제 혜택을 고려하면 단순 계산은 무의미해진다. 월세를 받는 경우만 봐도 ‘간편장부’만 기장해도 혜택을 받을 수 있다. 내역을 기재했기 때문에 무기장 가산세 20%가 면제된다. 100만원 한도 내에서 20%의 기장세액공제도 받을 수 있다. 임대사업자로 등록했기 때문에 건강보험 등 사회보험료 혜택이 부여되는 점도 고려할 부분이다.

1채만 임대 사업용으로 등록해 3주택자 이상 추가 과세만 피할 수도 있다. 내년에 시행하는 2000만원 이하 임대 소득의 분리과세 역시 세율에 영향을 미칠 요소다.

결국 종부세와 임대소득세 가운데 세금이 낮은 쪽으로 ‘갈아타기’가 이뤄질 것으로 보인다. 1만1000명 정도로 파악되는 3주택 초과 과세 대상자들의 선택이 임대사업자 등록으로만 이어지지 않는다는 분석이다. 기재부 관계자는 9일 “현재 임대업 등록 및 소득 확정 신고, 월세 세액감면 신청 등의 장치로도 잡히지 않는 임대업을 좀 더 면밀히 파악하는 데는 도움이 될 것”이라고 말했다.

세종=신준섭 기자 sman321@kmib.co.kr