[시사풍향계-김인만] 보유세 인상, 강남 집값 잡을까

재정개혁특별위원회가 부동산 보유세 인상안을 발표하면서 마지막 남은 규제 카드로 주택 소유자들이 말만 들어도 긴장한다는 보유세 강화 시동을 걸었다. 서울 강남을 중심으로 한 고가주택 시장이 직격탄을 맞을 것이라는 의견과 이 정도로 과연 강남 집을 팔겠느냐, 오히려 비(非)강남 주택과의 양극화만 심화될 수 있다는 의견이 팽팽히 맞서고 있다.

보유세는 부동산을 보유하고 있는 소유자에게 매년 부과되는 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있다. 종부세는 재산세와 공정시장가액비율 및 세율 차이도 나지만 인별 합산 6억원(1가구 1주택 9억원) 초과 고가 부동산만 대상으로 한다는 점이 다르다. 부동산을 매입할 때 내는 취득세와 매도할 때 내는 양도세는 거래가 발생해야 부과되는 일회성 세금이다. 이에 비해 보유세는 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 주기적으로 납부해야 하기에 부동산 보유자가 느끼는 부담은 매우 크다.

최근 강남 아파트 과열 양상이 주춤했지만 여전히 불씨는 살아 있다. 서울과 수도권 인기 지역 아파트 가격은 계속 고공행진을 하고 있다. 종부세를 올림으로써 버티고 있는 고가주택 및 다주택 소유자들을 압박해 주택시장 안정과 세수 증가의 두 마리 토끼를 잡겠다는 것이 정부의 바람이다. 하지만 일회성 세금인 취득세 양도세와 달리 집값이 오르든 안 오르든 매년 내야 하는 종부세에 대한 조세저항은 만만하지 않다. 그래서 일방적으로 인상안을 내놓는 대신 4가지 시나리오를 발표해 공론화 과정을 거치고 있는 것이다.

세 부담이 낮은 1안이나 2안으로 갈 경우 세수 증가 효과도 낮고 별거 아니라는 심리가 확산돼 시장을 자극할 우려가 있다. 수요자의 피해를 최소화하면서 다주택자를 압박하고 세수 증가 효과까지 얻을 수 있는 4안이 가장 현실적인 안이 될 것으로 예상된다. 부담스러운 규제가 하나 더 추가된다는 점에서 강남 주택시장의 거래 절벽은 당분간 심화될 수 있다.

지난해 8·2대책이 발표되면서 ‘똘똘한 한 채’를 보유하자는 심리가 확산돼 강남 등 서울 인기 지역 아파트의 수요가 증가했다. 고가주택 시장을 잡겠다는 종부세 인상이 또다시 똘똘한 한 채 갖기로 이어지면 선호도 높은 인기 지역 아파트 가격은 더욱 오르고 보유 가치가 낮은 지방이나 비인기 지역은 침체가 가속화돼 부동산 시장의 양극화가 발생할 수 있다.

부담스럽기는 해도 그동안 워낙 많이 오른 터라 종부세 부담이 늘어난다고 강남 아파트를 쉽게 파는 사람들은 많지 않을 것이다. 오히려 서울의 비강남권 및 지방 주택 수를 줄이거나 임대사업자로 등록해 피해를 최소화하려 할 것이다. 고가주택에 부담을 느낀 투자자들이 종부세 대상이 아니거나 주택 수에 포함되지 않는 부동산으로 눈을 돌리면서 풍선효과가 발생할 가능성도 있다.

매도 먼저 맞는 것이 낫다고 심리적으로 가장 두려운 것은 불확실성이다. 종부세 인상이 공식화되면 불확실성 제거로 정부 의도와 달리 부동산 시장이 또다시 왜곡될 가능성도 배제할 수 없다. 조세부담 증가와 형평성 문제도 제기되고 있다. 이런 비판을 의식했는지 우리나라 보유세가 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 낮은 수준이라는 점을 강조하고 있지만 보유세와 달리 취득세와 양도세는 오히려 OECD 평균보다 높은 수준이다.

취득세를 낮출 수도 있다고 하지만 이미 6억원 이하 주택에 대해 1%로 낮은 취득세율이 적용되고 있고 지방자치단체의 세수인 지방세인 점, 무엇보다 매년 부과되는 보유세는 올리고 일회성 세금인 취득세를 내리겠다는 발상 자체가 형평성에도 맞지 않는다.

최근 안정을 찾고 있는 강남 아파트 시장 분위기를 감안하면 급하게 서두를 필요는 없고 마지막 카드인 보유세 인상은 속도조절을 좀 했으면 좋겠다. 또 1주택 보유자만 실수요는 아니다. 장기 보유 실수요자를 위한 장기 보유 공제 도입도 적극 고려할 필요가 있다.

김인만 부동산연구소장