강남 재건축 ‘부담금 폭탄’

부활 초과이익환수 첫타자… 조합 계산액보다 2배 많아 재건축 시장 위축 불가피

올해 부활한 재건축 초과이익환수제의 첫 적용 대상인 서울 서초구 반포현대 재건축 조합에 부과된 초과이익부담금 예정액이 1인당 평균 1억4000만원에 육박했다. 조합이 처음 추산한 예상액 850만원의 15배가 넘는 금액이다. ‘부담금 쇼크’가 현실화되면서 재산 가치를 키우기 위한 재건축 아파트 사업이 당분간 위축될 것으로 전망된다.

서울 서초구는 15일 반포현대 재건축 조합의 초과이익부담금을 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 산정해 조합에 통지했다고 밝혔다. 조합 측이 최종 추산해 제출한 부담금 예상액보다 2배 가까이 증가한 것이다. 앞서 조합 측은 지난 2일 서초구청에 관련 서류를 제출하면서 예상 부담금으로 1인당 850만원을 써 냈었다. 서초구가 재건축 종료 시점의 주택 가격을 지나치게 낮게 잡았다는 이유로 서류를 반려하자 조합은 11일 7157만원으로 예상액을 재산정해 제출했지만 최종 부담금과는 차이가 컸다.

재건축 초과이익환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3000만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 정부가 부담금으로 거둬들이는 제도다. 재건축추진위원회를 구성해 사업을 시작한 시점부터 준공 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 금액에 부과된다.

초과이익 3000만원 이하는 부담금이 면제되지만 서울 강남, 목동 등 인기 지역 재건축은 이익 규모가 커 대부분 부담금을 내야 할 처지다. 때문에 시발점이 되는 반포현대의 산정 사례는 향후 다른 재건축 단지 부담금 규모의 바로미터격으로 큰 주목을 받아왔다.

서초구는 조합이 제출한 예상 부담금에 인근 시세 등을 보완해 최종 예상액을 도출했다고 밝혔다. 이상근 서초구 주거개선과장은 “부담금 예상액은 국토교통부의 재건축부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다. 재건축 종료 시점의 주택 가액이 변할 수 있기 때문에 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있다”고 설명했다.

국토부는 초과이익 환수 관련 철저한 관리·감독을 천명한 가운데 원칙에 따른 엄격한 부담금 산정을 각 지자체에 독려하고 있다. 최근 부담금 산정 매뉴얼을 추가 배포하고 관련 교육 및 업무 지원도 강화했다. 각 단지의 부담금 산정 과정에 인위적인 개입은 않겠지만 조합과 구청의 산정 과정을 면밀히 관찰하겠다는 방침이다.

지난 1월 국토부는 강남 4구 15개 단지 재건축에 따른 평균 부담금을 조합원 1인당 4억4000만원에 달할 것으로 추산했었다. 반포현대의 부담금 산정액이 조합 예상을 훨씬 뛰어넘는 수준에서 책정됐지만 국토부의 강력한 의지로 볼 때 향후 산정을 앞둔 강남권 단지의 재건축 부담금은 더 높아질 전망이다. 국토부로부터 압박을 받는 각 지자체와 거액의 부담금 산정에 반발하는 조합 간 갈등이 고조될 경우 대단지 재건축 조합을 중심으로 소송 등 집단행동이 잇따를 가능성이 있다.

정건희 기자 moderato@kmib.co.kr