“강남 아파트값에 거품… 강북은 거품에 근접”

서울 한강 이남의 아파트에 거품이 이미 형성됐고, 한강 이북은 거품 수준에 근접했다는 분석이 나왔다. 강남·강동·강서·관악·구로·금천·서초·송파·양천·영등포구가 한강 이남으로, 강북·광진·노원·도봉·성동·성북·용산·은평·종로·중·중랑구는 한강 이북으로 분류됐다.

보험연구원 윤성훈 한성원 연구원은 11일 ‘서울 아파트 매매가격의 거품 가능성’ 보고서에서 전세가격 증가율이 떨어지는데 매매가격 증가율은 여전한 한강 이남 지역의 아파트 가격은 거품에 진입한 것으로 판명됐다고 밝혔다. 거품은 매매가격이 내재가치보다 장기간 높게 나타나는 현상을 지칭한다. 보고서는 내재가치로 전세가격을 적용했다.

보고서는 매매가격과 전세가격 변동성 추이를 비교했다. 이 결과 서울 전 지역에서 거품이 형성된 시기는 1980년대 말에서 1990년대 전반기, 2000년대 전 기간이었다. 한강 이남과 이북 지역을 구분해서 보면 2000년대 중반을 제외하고 두 지역에 거품이 끼었던 시기는 거의 유사하다. 다만 최근 들어 한강 이남은 이미 거품이 있는데, 한강 이북은 아직 거품 상태에 근접하고 있다는 차이를 보였다. 한강 이남은 2000년대 내내 거품 상태였지만, 한강 이북은 글로벌 금융위기 전에 거품이 없었던 시기가 있었다.

다만 보고서는 “이런 실증방법은 시장참여자가 합리적이고 위험에 중립적이며 사용된 통계자료가 정규분포여야 하는 등 많은 가정을 필요로 하기 때문에 서울 아파트 매매가격에 거품이 끼었다고 단정적으로 판단할 수 없다”고 강조했다. 이어 “가계부채 종합대책과 미국의 기준금리 인상이 서울 아파트 가격에 미칠 영향을 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.

우성규 기자 mainport@kmib.co.kr