재건축, ‘주차·소방’엔 문턱 낮췄지만… 수혜 단지 드물 듯

총점 100점 중 주거환경 분야 배점 15점 불과 큰 영향 없어
목동 등 재건축 추진 힘들어 실망한 매물 쏟아져 나와
강남권 ‘수주전’은 치열할 듯

강화된 재건축 안전진단 기준이 5일 본격 적용되면서 서울 재건축 아파트 단지별로 희비가 엇갈리고 있다. 정부가 주차난 등을 고려해 기준을 다소 완화했지만 특별히 수혜단지가 늘어나진 않을 전망이다. 비(非)강남권을 중심으로 실망 매물이 쏟아지고 있고 재건축 규제로 공급 부족 우려가 커지면서 주요 건설사들의 강남권 단지 수주전이 다시 치열해질 것으로 보인다.

6일 부동산 업계에 따르면 국토교통부가 안전진단 기준을 소폭 완화했지만 이를 통해 재건축을 추진하는 단지는 드물 것으로 보인다. 안전진단 총점(100점) 가운데 주차난과 소방 여건 등을 포함한 주거환경 분야는 15점에 그친다.

관련 평가항목도 9개로 다양하다. 도시미관, 침수 피해 가능성, 일조환경, 사생활 침해(층간소음), 에너지 효율성 등에서 골고루 최저 점수를 받아야 재건축이 가능하다. 양지영 R&C연구소 소장은 “주민 반발로 정부가 주차대수나 소방 관련 평가점수를 높였지만 두 항목을 합한 반영 점수는 7.5점에 불과하다”며 “서울 목동과 상계동 등은 여전히 재건축 사업이 어려울 것”이라고 내다봤다.

단지별로 희비가 엇갈리고 있다. 규제를 피하기 어려워진 양천구 목동 신시가지 아파트, 송파구 아시아선수촌 아파트 등은 비상이 걸렸다. 관련 지역을 중심으로 ‘급매물’ 혹은 ‘실망매물’도 나오고 있다. 목동6단지 전용면적 47㎡는 최근 실거래가보다 2000만원 낮은 7억8000만원에 매물이 나왔다.

마포구 성산시영 역시 최근 실거래가(전용면적 50㎡·5억5000만원)보다 저렴한 물량이 나왔다. 가격도 점차 떨어지는 분위기다. 송파구 올림픽선수촌 아파트는 지난달 초 전용 84㎡형 시세가 15억5000만원이었지만 최근 14억5000만원으로 1억원가량 떨어졌다.

안전진단 규제를 피한 단지들도 마음 놓기는 이르다. 조합원 지위양도 금지와 초과이익환수제, 분양가상한제 등의 규제가 남아 있다. 택지가 부족한 서울 지역의 공급 부족 문제도 여전하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단지별 양극화뿐 아니라 전반적인 공급 감소로 집값이 오를 가능성이 높은 상황”이라고 진단했다.

경찰 수사 등으로 자제하던 대형 건설사들도 물량 부족을 우려해 강남권에서 공격적으로 수주전에 나설 조짐이다. 송파구 문정동 136번지 일대 재건축 사업지의 경우 현대엔지니어링과 대림산업이 경쟁을 앞두고 있다. 반포주공1단지 3주구도 세 번째 입찰을 앞두고 현대산업개발과 GS건설, 대우건설 등이 삼파전을 예고하고 있다.

박세환 기자 foryou@kmib.co.kr

그래픽=이은지 기자